Verruimen van betaalbaarheidsmogelijkheden

Om lage en middeninkomens meer mogelijkheden te geven een betaalbare koopwoning te bemachtigen, zijn verschillende financieringsregelingen bedacht.  

Financieringsregelingen voor betaalbare koopwoningen

Met de Starterslening kan een starter op een verantwoorde manier iets meer lenen om een nieuwe of bestaande woning te kopen. De Starterslening wordt uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Gemeenten bepalen zelf de voorwaarden en het maximale leenbedrag. Op dit moment maakt 70 procent van de gemeenten gebruik van de Starterslening.
Voordeel van de lening is dat meer woningen in een gemeente bereikbaar worden. Nadeel is dat de lening een prijsopdrijvend effect kan hebben en dat er voor de gemeente kosten aan verbonden zijn.

Voorbeelden/meer informatie:

Op deze website is na te gaan welke gemeenten deze lening aanbieden. Deze lening wordt al in veel gemeenten in de MRA toegepast. Almere is gestopt vanwege het argument van de prijsopdrijving. Lelystad heeft de starterslening uitgebreid.

Ook bestaat er een soort starterslening voor zelfbouw, met o.a. een project in Almere.

Er bestaan verschillende koopconstructies waarmee een koper de woning tegen een prijs onder de marktwaarde kan kopen. Het verschil tussen de marktwaarde en de aankoopprijs blijft eigendom van de oorspronkelijke aanbieder. Hiermee kunnen kopers met een middeninkomen de woning (alvast) kopen. Naast deze doelstelling beogen deze constructies (in hun oorspronkelijke vorm) ook risicodeling. De waardeontwikkeling van de woning, positief of negatief, wordt met een vaste verdeelsleutel gedeeld met de aanbieder. Aanbieders van deze producten zijn vooral corporaties, indien zij huurwoningen tegen een betaalbare prijs te koop willen aanbieden, maar ook projectontwikkelaars bieden steeds vaker nieuwbouwwoningen aan via zulke constructies.

Recent zijn daarnaast erfpachtconstructies in de belangstelling gekomen vanwege enkele nieuwe aanbieders en producten. Bij een erfpachtregeling koopt men de opstal (de woning) en huurt men de grond. Hiermee wordt de woning financieel bereikbaarder. Bovendien is de betaalde erfpacht, net als betaalde hypotheekrente, fiscaal aftrekbaar.

Op landelijk niveau zijn bekende koopconstructies Koopstart, Koopgarant, Slimmer Kopen en Kopen naar wens. Sommige partijen zetten hun eigen financieringsconstructies op, zoals de gemeente Zaanstad en corporatie Dudok Wonen. Overigens stelt Dudok Wonen deze producten (Koop Goedkoop) beschikbaar aan collega-corporaties, maar dit blijft vooral een regionale aangelegenheid. Recent worden ook nieuwe erfpachtconstructies aangeboden. Zoals Duokoop, waarbij institutionele beleggers de grond onder de woning kopen en uitgeven in erfpacht. Een ander nieuw erfpachtproduct is Koop Smarter, speciaal ontwikkeld voor gemeenten die betaalbare woningen via erfpacht willen uitgeven.

Voorbeelden/meer informatie:

Een korte toelichting op de bekendste koopconstructies:

Koopgarant is een product van Stichting OpMaat. De woning wordt onder de marktwaarde verkocht. Bij doorverhuizing wordt de woning teruggekocht door de oorspronkelijke aanbieder, zodat deze de woning weer betaalbaar kan aanbieden aan andere koopstarters met een bescheiden inkomen. Er is dus sprake van een ‘revolving fund’ van betaalbare woningen. Het product Slimmer Kopen van woningcorporatie Trudo (Eindhoven e.o.) is vrijwel gelijk aan Koopgarant.

Koopstart: bij dit product van Stichting OpMaat worden de woningen onder de marktwaarde verkocht, waarbij de aanbieder het eigendom van het verschil tussen marktwaarde en verkoopprijs behoudt. Bij een verhuizing van de eigenaar, kan deze de woning op de vrije markt verkopen. Het is dus een eenmalige regeling: de ‘korting’ plus een deel van de waardeontwikkeling wordt terugbetaald aan de corporatie of ontwikkelaar. Vooral ontwikkelaars vinden dit product interessant omdat zij liever geen Revolving Fund van betaalbare koopwoningen willen aanhouden.

Op de website van OpMaat is een overzicht te vinden van de partijen die Koopgarant en Koopstart aanbieden. In de MRA zijn het vooral corporaties die deze vormen aanbieden. Zo bieden Gooi en Omstreken, Intermaris en Eemlandwonen zowel Koopstart als Koopgarant aan.
Verder wordt Koopgarant aangeboden door De Alliantie, Eigen Haard, ZVH, Velison Wonen, Ymere en Rochdale.

Kopen naar Wens is een koopconstructie waarbij een deel van de marktwaarde niet hoeft te worden betaald, maar een uitgestelde betaling vormt. Het product wordt eenmalig aangeboden en de eigenaar kan de woning bij een verhuizing op de vrije markt verkopen. De uitgestelde betaling wordt dan (natuurlijk) wel afgerekend, geïndexeerd met de regionale Prijsindex Bestaande Koopwoningen (van het CBS).
Dit product wordt in de MRA aangeboden door Dudok Wonen en Rochdale.

Een korte toelichting op enkele erfpachtconstructies:

Duokoop: is een betrekkelijk nieuw erfpachtproduct waarbij institutionele beleggers (pensioenfondsen) de grond onder de woning aankopen en de woning in erfpacht uitgeven. Duokoop financiert de grond onder individuele bestaande woningen, maar kan ook samenwerken met gemeenten bij nieuwbouwprojecten.

Koop Smarter: is een nieuwe erfpachtconstructie die speciaal is ontwikkeld voor gemeenten. Het regelt de financiering van de grond voor een gemeente en vervolgens wordt de grond in erfpacht uitgegeven. Dit product wordt aangeboden door Stichting OpMaat.

Koop Goedkoop: dit erfpachtproduct van Dudok Wonen gaat uit van een oplopende erfpacht. In het eerste jaar krijgt de koper 100% korting op de erfpacht. De korting loopt jaarlijks 10% af, tot na 11 jaar de volledige erfpacht betaald dient te worden. Het instrument past goed bij kopers die (verwachten dat ze) een inkomensontwikkeling zullen doormaken.

Een bijzondere mengvorm van een koop- en erfpachtconstructie wordt aangeboden door de gemeente Zaanstad onder de paraplu Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ). De grond wordt uitgegeven in erfpacht, waarop men een inkomensafhankelijke korting kan krijgen, terwijl er ook een ‘korting’ op de opstal wordt gegeven. Deze korting blijft net als bij de andere koopconstructies eigendom van BKZ. Er zijn in Zaanstad verschillende regelingen (geweest). Nieuw is BKZ Starterswoning; Zaanstad wil dit product vanaf 2022 beschikbaar stellen aan andere gemeenten.

NUL20 schrijft over de ervaringen van deze constructies in de MRA. 

Stichting INC maakt het mogelijk om een (koop)huis te verkrijgen voor mensen met een kleine portemonnee (o.a. voor starters, maar ook ZZP-ers en statushouders). Door te klussen, (sociaal) te huren en uiteindelijk te kopen realiseren ze hun eigen droomwoning, bouwen ze vermogen op en nemen ze de regie over hun leven. Er zijn projecten in o.a. Uithoorn en Almere.