Gebieden met een hoge marktdruk
In de delen van de MRA met een hoge marktdruk vergt het borgen van de toegang van lage en middeninkomens een continue en brede inzet. Sturing gaat tegen de (sterke) markt in. De grootste marktdruk doet zich voor in Amsterdam en de gemeenten daar omheen, waaronder Amstelveen, Zaanstad en Haarlem. De druk verspreidt zich echter in een snel tempo naar het omliggende gebied.
Deze gebieden hebben te maken met een hoge druk, zowel op dit moment als in de komende jaren. Het laten toenemen van de huisvestingsmogelijkheden voor lage en middeninkomens vergt grote inspanningen op verschillende fronten tegelijk. Belangrijk zijn zowel het behouden van de bestaande sociale huurvoorraad (door met corporaties afspraken te maken over het zoveel mogelijk beperken van verkoop en liberalisering), het toevoegen van nieuwe woningen in de sociale huur en het middensegment (huur en koop), als het zo goed mogelijk benutten van de totale voorraad betaalbare woningen voor de mensen die erop zijn aangewezen.
Afspraken met de corporaties over het behouden van de omvang van de bestaande sociale huurvoorraad zijn op korte termijn mogelijk, omdat deze jaarlijks (kunnen) worden herzien. Voor het beperken van de liberaliseringsmogelijkheden van particuliere sociale huurwoningen is medewerking van het Rijk nodig, bijvoorbeeld door het aandeel van de WOZ-waarde in het WWS te beperken.
Voor het behouden van bestaande huurwoningen in het middensegment kunnen met de corporaties afspraken worden gemaakt. Om te voorkomen dat particuliere (sociale) huurwoningen bij mutatie doorschieten naar het dure segment, is wederom medewerking van het Rijk nodig: bijvoorbeeld door een maximering van de huur op basis van een percentage van de WOZ-waarde.
Over de genoemde bijdragen van het Rijk wordt in het kader van de Woondeal al gesproken, maar vergen nog besluitvorming en wetgeving.
De sturingsmogelijkheden van een gemeente op nieuwbouw van sociale huurwoningen en van huur- en koopwoningen in het betaalbare segment zijn, zoals gezegd, groter naarmate een gemeente (of corporatie) meer grond in handen heeft. Indien de grond in handen is van marktpartijen zullen dezen een bepaald rendement willen realiseren en hangt de ruimte om tegemoet te komen aan de wensen van de gemeente t.a.v. betaalbare woningen mede af van de (hoge) aankoopprijs en van de andere wensen die de gemeente heeft (woningtypen, -grootte, parkeren, duurzaamheid). De mogelijkheden voor het bouwen van betaalbare woningen zijn dan begrensd en de tendens zal zijn om kleiner te bouwen.
Nieuwbouw van betaalbare (eengezins)koopwoningen zal lastig zijn. Huishoudens met een middeninkomen die op zoek zijn naar een betaalbare (eengezins)koopwoning zijn in toenemende mate aangewezen op gebieden op wat grotere afstand van Amsterdam waar de druk op de woningmarkt minder hoog is. Deze gebieden liggen vaker in het Noorden dan in het Zuiden van de MRA.
De grote schaarste aan betaalbare woningen in gebieden met een hoge marktdruk geeft ook reden om deze woningen goed te benutten voor de lage en middeninkomens die erop zijn aangewezen: door het regelen van de toewijzing van deze woningen. Dus wellicht niet alleen voor sociale huurwoningen van corporaties, maar ook voor particuliere sociale huurwoningen en voor middeldure huurwoningen. En door doorstroming te bevorderen, zodat schaarse betaalbare woningen vrijkomen. Ook bij goedkope en betaalbare koopwoningen kunnen maatregelen worden ingezet om te voorkomen dat deze worden opgekocht door speculanten of commerciële verhuurders.
In gebieden met de hoogste druk zal het daarnaast eerder nodig zijn te kiezen voor suboptimale huisvestingsmogelijkheden zoals woningdelen, tijdelijke huurcontracten, tijdelijke woonruimte. Dit zijn maatregelen die op korte termijn de druk wat van de ketel kunnen halen voor jonge woonstarters. Dergelijke instrumenten, met name toepasbaar in een woningmarkt onder grote druk, zijn voorzien van het pictogram hiernaast.
Veel van de genoemde inspanningen brengen kosten met zich mee: het optuigen van beleid en instrumenten, lagere grondopbrengsten, subsidies, ambtelijke capaciteit voor het bewaken en handhaven van afspraken en regels. Elke gemeente zal de afweging moeten maken in welke mate ingrijpen nodig is en of de verwachte effecten opwegen tegen de handhaafbaarheid en de kosten.