Het rijksbeleid is er nu op gericht dat tweederde van alle nieuwbouwwoningen betaalbare woningen zijn. Om nieuwe betaalbare woningen toe te voegen aan de woningvoorraad (en te behouden) kan aan verschillende knoppen worden gedraaid. Hieronder worden deze knoppen en de bijbehorende instrumenten kort uiteengezet.
Het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting ligt nu bij de Tweede Kamer. Onderdeel vormen ook eenduidige definities van de begrippen ‘sociale huurwoning’, ‘middeldure huurwoning’ en ‘betaalbare koopwoning’.
Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Het vernieuwde woningwaarderingsstelstel geldt nu ook voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten en de huurders genieten een betere huurbescherming.
Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht geworden. Tot 1 januari 2026 is sprake van een overgangssituatie. Daarom noemen we bij de instrumenten waar dat aan de orde is zowel het ‘oude’ instrument als het ‘nieuwe’ instrument.
Met de Woningbouwimpuls bevordert de Rijksoverheid sinds 2020 de bouw van met name betaalbare woningen bevordert. In november 2023 is de zesde tranche van de Woningbouwimpuls gepubliceerd. Daarnaast stelt het Kabinet geld beschikbaar om de bouw van flexwoningen te stimuleren.
Voor het realiseren van betaalbare woningen kunnen gemeenten een aanvraag doen bij de provincie Zuid-Holland voor subsidie. Met ingang van 1 januari 2024 is een aantal bestaande subsidies voor wonen, waaronder de regeling Knelpuntenpot sociale huur en middenhuur, door de provincie Zuid-Holland samengebracht onder één regeling, de Subsidieregeling wonen Zuid-Holland. Er zijn ook subsidiemogelijkheden voor woonvormen van senioren en voor collectieve wooninitiatieven. Per 15 februari 2024 kunnen aanvragen worden gedaan.
Voordat we hieronder inzoomen op afzonderlijke knoppen en instrumenten voor verschillende situaties, wordt gewezen op een aantal rapporten en plannen van gemeenten die in bredere zin ingaan op de sturing op betaalbare nieuwbouw: niet alleen op de aantallen betaalbare woningen, maar ook op de prijs, kwaliteit en de exploitatieduur.
Eigen grond maakt gemeentelijke sturing op de bouw van betaalbare woningen makkelijker. De gemeente kan het programma bepalen, voorwaarden stellen en eventueel de grondprijzen voor sociale huur, middeldure huur en/of sociale koop verlagen.
Weinig gemeenten voeren nog een actief grondbeleid en gemeenten hebben daarom weinig eigen locaties voorhanden. In dit artikel een pleidooi om als gemeente meer de regie te nemen en meer gebruik te maken van het beschikbare instrumentarium.
Gemeenten kunnen een voorkeursrecht vestigen: de Wet voorkeursrecht gemeenten is overgegaan in de Omgevingswet.
Het stellen van voorwaarden t.a.v. de bouw van sociale huur, middeldure huur en/of sociale koop (aantallen en nadere voorwaarden), naast voorwaarden t.a.v. stedenbouw, parkeren, duurzaamheid etc. zal wel een drukkend effect hebben op de grondopbrengsten.
Ook kan de gemeente kiezen voor uitgifte in erfpacht in plaats van verkoop van de grond. Het hanteren van erfpacht kan leiden tot meer betaalbare woningen, omdat de grondkosten lager zijn.
Voorbeelden/meer informatie:
In Rijswijk heeft de gemeente zelf een actieve rol genomen bij de bouw van middeldure huurwoningen en daarvoor een middenhuurfonds opgericht. Inmiddels zijn de woningen opgeleverd.
De gemeente Amsterdam heeft een website met haar tenderprogramma.
Zie ook het instrument ‘erfpachtinstrumenten‘.
Het gemeentelijk nieuwbouwbeleid, zoals bijv. opgenomen in een woonvisie, zal een basis vormen voor prestatieafspraken met corporaties over nieuwbouw. Corporaties hebben op eigen locaties soms mogelijkheden om sociale huurwoningen toe te voegen door inbreiding of door sloop/nieuwbouw. Dit is een makkelijke manier om sociale huur bij te bouwen. Ook is het mogelijk dat corporaties nieuwe locaties verwerven.
Nadeel kan zijn dat dit leidt tot een grotere concentratie van sociale huurwoningen. Het is ook mogelijk dat corporaties middeldure huurwoningen of betaalbare koopwoningen toevoegen. De martkttoets voor het bouwen van niet-DAEB-woningen is sinds 2021 buiten werking gesteld en eind 2023 definitief vervallen.
Voorbeelden/meer informatie:
Raamovereenkomst Den Haag/ Haagse corporaties. Voor de individuele corporaties is dit vervolgens uitgewerkt in de prestatieafspraken: Prestatieafspraken Haag wonen 2024.
Amsterdam: Ymere vervangt 123 eengezinswoningen door 330 kleinere appartementen in de Dieselstraat in Amsterdam-Oost.
De gemeente kan invloed uitoefenen op het bouwprogramma indien aanpassing van het bestemmingsplan/omgevingsplan vereist is. Doorgaans zullen marktpartij en gemeente in onderhandeling treden met de bedoeling om overeenstemming te bereiken in een anterieure overeenkomst.
Naast prijssegmenten en kwaliteit komen ook andere onderwerpen aan bod (o.a. stedenbouw, parkeren, duurzaamheid). Hoe meer wensen een gemeente heeft, hoe lastiger het zal zijn tot overeenstemming te komen. Vooral als voor de grond een hoge prijs is betaald, kan het verdienmodel van de marktpartij onder druk komen. Ook t.o.v. marktpartijen staat de gemeente sterker als het nieuwbouwbeleid helder is vastgelegd in beleid zoals in een woon(zorg)visie/omgevingsvisie/volkshuisvestingsprogramma. Zo weet de marktpartij tijdig waar zij aan toe is en kan zij daar rekening mee houden.
Particuliere sociale huur: Gemeenten krijgen bij locaties in bezit van derden te maken met de vraag wie de sociale huurwoningen gaat realiseren en in eigendom gaat nemen. Marktpartijen voeren hierover onderhandelingen met woningcorporaties en/of willen de woningen soms zelf gaan bouwen en exploiteren. Indien marktpartijen deze particuliere sociale huurwoningen zelf willen gaan exploiteren kan dit gevolgen hebben voor het product (kleinere woningen), de huurontwikkeling (mogelijke liberalisering) en de toewijzing (welke regels gelden er vanuit de huisvestingsverordening en hoe worden de woningen aangeboden?). Het Rijk heeft daarom in het concept Besluit versterking regie volkshuisvesting opgenomen dat een nieuwe particuliere sociale huurwoning alleen als sociale huurwoning wordt aangemerkt indien sprake is van een sociale huurprijs, verhuur aan huurders met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens en een instandhoudingstermijn van minimaal 25 jaar.
Sommige gemeenten nemen in hun beleid op dat exploitatie door corporaties de voorkeur verdient, omdat corporaties gebonden zijn aan de regels van de Woningwet, zoals passend toewijzen en het maken van prestatieafspraken. Ze proberen dit soms ook te verankeren in anterieure overeenkomsten met marktpartijen. Aedes maakte een stappenplan Hoe zorg je voor echte sociale huurwoningen?
Voorbeelden/meer informatie:
De meeste gemeenten hanteren anterieure overeenkomsten. Meer informatie over de kanttekening bij nieuwbouw van particuliere sociale huur vindt u in deze artikelen van Aedes en Follow the Money.
De gemeente Leiden heeft in haar Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023 een hele paragraaf gewijd aan de bouw van sociale huurwoningen door marktpartijen en de voorwaarden die ze daaraan wil stellen. De gemeente geeft de voorkeur aan corporaties, maar acht een bijdrage door marktpartijen noodzakelijk. Eisen die aan particuliere sociale huur worden gesteld zijn o.a. een minimale oppervlakte van 45m2 en toewijzing gedurende de hele exploitatieduur van 20 jaar via het woonruimteverdeelsysteem van de corporaties.
De gemeente Zaanstad brengt formuleringen in bij anterieure overeenkomsten die bevorderen dat de sociale huurwoningen in eigendom komen van corporaties. Mocht de marktpartij er toch niet uitkomen met de corporatie en zelf de woningen gaan exploiteren dan worden extra afspraken gemaakt over de exploitatieduur, de toewijzing en verhuurdersgedrag.
De gemeente Haarlem gaat nog een stap verder. In haar ‘spelregels woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment’: ontwikkelaar en de drie actieve woningcorporaties in de gemeente moeten gezamenlijk aangeven en aantonen dat ze er niet uitkomen. Mocht het college toestemming geven voor verhuur door de ontwikkelaar dan gelden álle eisen die in de spelregels ook aan sociale huur van corporaties worden gesteld. Dit is inclusief het ‘basisprogramma van eisen’ dat door de drie corporaties gezamenlijk is opgesteld en de verplichting om een deel beschikbaar te stellen voor bijzondere doelgroepen.
Sommige gemeenten stellen een vereveningsfonds in. Doel hiervan is om – als het niet lukt om het gewenste betaalbare programma op een locatie te realiseren – hiervoor financiële compensatie te vragen, waarmee deze woningen elders kunnen worden gebouwd. De gemeente Lelystad heeft een vereveningsfonds dat betrekking heeft op alle categorieën betaalbare woningen (huur en koop). De gemeente Gooise Meren heeft een compensatieregeling gericht op
In Bodegraven-Reeuwijk is er een Volkshuisvestingsfonds om te waarborgen dat het gewenste aandeel sociale huurwoningen in het woningbouwprogramma zoveel mogelijk wordt bereikt. Onder bepaalde voorwaarden is afkoop mogelijk. De gelden in het fonds worden vervolgens ingezet om elders extra betaalbare woningen te kunnen bouwen.
In Gooise Meren is een vergelijkbare compensatieregeling.
In de praktijk van dergelijke regelingen blijkt de besteding van de budgetten voor (extra) betaalbare woningen op andere locaties niet zo eenvoudig is.
Indien aanpassing van het bestemmingsplan/omgevingsplan nodig is, kan de gemeente op basis van het Besluit ruimtelijke ordening/Besluit kwaliteit leefomgeving ‘sociale huur’, ‘middeldure huur’ en/of ‘sociale koop/betaalbare koop’ ook als categorie opnemen in het bestemmingsplan/omgevingsplan en zo een gewenst programma afdwingen. Hier vindt u de huidige instructieregel over categorieën woningbouw. De definities van deze categorieën woningen worden in de voorstellen in het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting aangepast.
Om één of meer categorieën woningen op te kunnen nemen in een bestemmingsplan was er tot voor kort een gemeentelijke doelgroepenverordening nodig. Daarin dient tenminste de exploitatieduur en de omschrijving van de doelgroep vastgelegd te worden voor de betreffende categorie(ën) Onder de nieuwe Omgevingswet dienen de voorwaarden opgenomen te worden in het Omgevingsplan. Zie verder het instrument voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen.
De gemeente kan de bouw niet afdwingen indien het programma voor de marktpartij niet acceptabel is (een bouwplicht kan wel worden overeengekomen in een anterieure overeenkomst).
Particuliere sociale huur: Gemeenten krijgen bij locaties in bezit van derden te maken met de vraag wie de sociale huurwoningen gaat realiseren en in eigendom gaat nemen. Marktpartijen voeren hierover onderhandelingen met woningcorporaties en/of willen de woningen soms zelf gaan bouwen en exploiteren. Indien marktpartijen deze particuliere sociale huurwoningen zelf willen gaan exploiteren kan dit gevolgen hebben voor het product (kleinere woningen), de huurontwikkeling en de toewijzing (welke regels gelden er vanuit de huisvestingsverordening en hoe worden de woningen aangeboden?).
Sommige gemeenten nemen in hun beleid op dat exploitatie door corporaties de voorkeur verdient, omdat corporaties gebonden zijn aan de regels van de Woningwet, zoals passend toewijzen en het maken van prestatieafspraken. Aedes maakte een stappenplan: Hoe zorg je voor echte sociale huurwoningen?
De ‘sociale koop’ prijsgrens was aanvankelijk €200.000. Dit is verhoogd tot de NGH-grens en inmiddels daarvan losgekoppeld. Anno 2024 is de ‘betaalbaarheidsgrens’€390.000.
Voorbeelden/meer informatie:
In Schiedam is het programmeren van flinke aantallen goedkope en middeldure huurwoningen opgenomen in het bestemmingsplan.
Verschillende gemeenten hebben de afgelopen jaren een doelgroepenverordening vastgesteld (zie ook voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen).
Meer informatie over de kanttekening bij nieuwbouw van particuliere sociale huur vindt u in deze artikelen van Aedes en Follow the Money.
In deze toelichting op de verordening doelgroepen woningbouw geeft de gemeente Den Haag aan wat zij in en naast de doelgroepenverordening wil regelen omtrent voorwaarden voor particuliere sociale huurwoningen.
De gemeente kan sturen door een woonvisie en prestatieafspraken te maken. In de prestatieafspraken gaat het niet alleen om nieuwbouw, maar ook om de netto groei van de (dynamische) sociale voorraad. Behalve op eigen locaties kunnen corporaties sociale huurwoningen realiseren of afnemen op locaties van gemeente en marktpartijen.
Overigens zijn prestatieafspraken over nieuwbouw niet altijd even hard. Soms zijn de voornemens gekoppeld aan locaties, soms nog niet.
Voorbeelden/meer informatie:
Raamovereenkomst Den Haag/Haagse corporaties. Voor individuele corporaties is dit vervolgens uitgewerkt in de prestatieafspraken: Prestatieafspraken Haag Wonen 2024.
De gemeente Den Bosch maakt gedetailleerde prestatieafspraken met de corporaties om te zorgen voor een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
Dergelijke vormen, zoals wooncoöperaties, kunnen op een bescheiden schaal een bijdrage leveren aan het toevoegen/behouden van betaalbare woonmogelijkheden. Doorgaans zijn deze woonvormen minstens zoveel gericht op zeggenschap dan op betaalbaar wonen. Collectieve woonvormen kunnen behalve in de nieuwbouw overigens ook ontstaan in de bestaande voorraad.
Voorbeelden/meer informatie:
De provincie Zuid-Holland biedt subsidie voor plankosten van collectieve wooninitiatieven.
Er wordt nu gewerkt aan het opzetten van een Nationaal Fonds voor wooncoöperaties.
Platform31 heeft een Actieprogramma Wooncoöperaties.
De gemeente Amsterdam heeft een actieplan opgesteld om de groei van het aantal wooncoöperaties te stimuleren (zie ook het artikel van Nul20 hierover). De gemeente heeft alle voor wooncoöperaties benodigde informatie op één website gebundeld. Het is de bedoeling dat de woningen ook op lange termijn toegankelijk blijven voor mensen met een laag- en middeninkomen. Daarom worden er beperkingen opgelegd aan de huurstijging en mogen de woningen niet verkocht worden. In juli 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de instelling van een leenfonds om de financiering van wooncoöperaties rond te krijgen. Op o.a. IJburg is een zelfbouwcoöperatie actief.
Gemeente Rotterdam bevordert collectieve woonvormen via het Actieplan coöperatieve woonvormen, o.a. t.b.v. middeninkomens.
In gemeente Delft is een initiatief voor een wooncoöperatie voor 33 middeldure huurappartementen nabij het centrum van Delft; het is in 2024 in aanbouw genomen.
In Den Haag is er een initiatief voor bouwgroepen. Samen met andere mensen kan men via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap een eigen nieuwbouwproject realiseren. Den Haag geeft voor sommige van haar bouwkavels voorrang aan CPO-particulier.
In den lande zijn een aantal initiatieven op dit vlak, bijvoorbeeld het Rotterdams Woongenootschap.
Als er geen exploitatietermijn is vastgelegd kan een huurwoning bij mutatie naar een duurder huursegment worden getild en dus weglekken. Dit geldt ook voor sociale huurwoningen indien deze door een marktpartij worden gerealiseerd. Voor het behouden van nieuw te bouwen betaalbare huurwoningen is het vastleggen van de exploitatieduur (bijv. 20 jaar) daarom essentieel. Dit kan worden vastgelegd in een doelgroepenverordening/omgevingsplan en/of in anterieure overeenkomsten en/of in verkoop- of erfpachtvoorwaarden. In geval van een doelgroepenverordening is de exploitatietermijn minimaal 10 jaar voor sociale huur- en middeldure huurwoningen. In de voorstellen in het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting gaat voor een particuliere sociale huurwoning een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar gelden. De minister wil zo verzekeren dat deze woningen langdurig beschikbaar blijven als sociale huurwoning. Ook voor sociale koop kan en minimale instandhouding worden vastgelegd in de doelgroepenverordening/omgevingsplan; dan geldt ten minste één jaar en ten hoogste 10 jaar. Onder de voorgestelde regelgeving in het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting kan in het omgevingsplan voor betaalbare koopwoningen eenzelfde termijn worden bepaald. Kanttekening: Handhaving is noodzakelijk. Voorbeelden/meer informatie: Veel gemeenten in Zuid-Holland hebben een doelgroepenverordening waarin spelregels worden opgenomen over sociale en middeldure huurwoningen, zoals Leiden, Voorschoten en Wassenaar voor sociale en middeldure huur. Katwijk heeft ook spelregels voor sociale koop opgenomen in de doelgroepenverordening, evenals Noordwijk. De gemeente Den Haag hanteert een instandhoudingstermijn van tenminste 50 jaar voor particuliere sociale huurwoningen en een instandhoudingstermijn van tenminste 20 jaar voor middeldure huurwoningen. In de regionale Woonagenda Holland-Rijnland 2023 hebben de 13 gemeenten afgesproken uit te gaan van een instandhoudingstermijn van minimaal 30 jaar voor sociale huur, van minimaal 20 jaar voor middeldure huur en de maximale termijn van 10 jaar voor betaalbare koop. Met corporaties worden lokale prestatieafspraken gemaakt over de instandhoudingstermijn. De gemeente Haarlem heeft sinds 2020 een doelgroepenverordening die ook over sociale koop gaat. |
Tot 2021 was de jaarlijkse huursstijging in de vrije sector niet gereguleerd. Gemeenten konden de huurstijging alleen beperken door een beperkte (jaarlijkse) huurstijging vast te leggen in een doelgroepenverordening of in een anterieure overeenkomst.
Sinds 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Daarin staat dat in de vrije sector (zowel bestaand en nieuwbouw) gedurende drie jaar (1 mei 2021 tot 1 mei 2024) de huur jaarlijks verhoogd mag worden met maximaal inflatie + 1%. De maximering zorgt ervoor dat ook huurders in de vrije sector weten waar zij aan toe zijn en niet onverwacht te maken krijgen met huurverhogingen. De maximale jaarlijkse stijging van de huur wordt hiermee gelijk getrokken met huurders van een sociale huurwoning. Dit nieuwe beleid geldt voor alle vrije sector huurwoningen (nieuw en oud).Overigens is met deze maatregel het probleem van hoge aanvangshuren nog steeds niet opgelost. Juist bij mutatie zijn er vaak hoge huren en grote huursprongen.
De minister heeft voorgesteld om deze wet met drie jaar te verlengen. Indien dit voorstel door de kamer komt, is er minder reden voor gemeenten om hier zelf afspraken over te maken met ontwikkelaars zoals in eerdere jaren wel gebeurde.
Voorbeelden/meer informatie:
In de doelgroepenverordening van de gemeente Gouda is de huurstijging voor middenhuurwoningen gemaximeerd. Tevens is per oppervlaktecategorie een maximale huurprijs vastgesteld.
In Schiedam zijn er anterieure afspraken met ontwikkelaars over huurprijsstijgingen.
In de Doelgroepenverordening Den Haag worden twee categorieën middeldure huur onderscheiden.
In de Doelgroepenverordening Leiden wordt de jaarlijkse huurstijging gemaximeerd.
Voorkomen dat nieuwe betaalbare koopwoningen worden opgekocht door een belegger die de woning duur wil verhuren (buy-to-let). Gemeenten kunnen een zelfbewoningsplicht vastleggen in geval van eigen locaties en/of afspreken met marktpartijen of corporaties.
Kanttekening: dit vereist handhaving.
Vanaf 2021 is de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd naar 8%. Deze aanpassing van de overdrachtsbelasting is bedoeld om buy-to-let te ontmoedigen ten gunste van zelfbewoning. De zelfbewoningsplicht wordt vaak in combinatie ingezet met een anti-speculatiebeding.
Voorbeelden/meer informatie:
In Schiedam geldt een zelfbewoningsplicht waar mogelijk. Dit is ook het voornemen van gemeenten in Holland-Midden (Regionale Woonagenda Holland-Rijnland 2023).
Meer informatie over de zelfbewoningsplicht is op deze website te vinden.
Middels een anti-speculatiebeding kunnen gemeenten verbieden om de woning binnen een bepaalde tijd door te verkopen. Ook kan er gewerkt worden met een (aflopende) boete totdat de bepaalde tijd is verstreken. Het is mogelijk om in een anti-speculatiebeding uitzonderingen te benoemen, bijvoorbeeld na een scheiding of als mensen een baan aan de andere kant van het land vinden. Een anti-speculatiebeding is vooral interessant wanneer gemeenten maatregelen nemen waarmee het starters bevoordeelt, zodat de getroffen maatregel daadwerkelijk ten goede komt aan de starter.
Het aantal gemeenten dat een anti-speculatiebeding invoert, is de afgelopen jaren toegenomen. Een adequate handhaving blijkt lastig. Gemeenten zijn mede afhankelijk van meldingen door partijen als makelaars, notarissen of buurtbewoners.
De anti-speculatiebeding wordt vaak in combinatie ingezet met de zelfbewoningsplicht (bijvoorbeeld Utrecht).
Voorbeelden/meer informatie:
De gemeente Schiedam heeft een anti-speculatiebeding bij verkoop van woningen.
Ook de gemeente Zoetermeer heeft een anti-speculatiebeding voor woningen, met als doel dat de woning gedurende een bepaalde periode beter bereikbaar blijft voor de doelgroep waarvoor die woning op de markt is gezet.
Het gaat bij het toevoegen van betaalbare woningen natuurlijk niet alleen om aantallen, prijzen en exploitatieduur. Van belang is ook om te bepalen welke andere woningkwaliteiten nodig of wenselijk zijn, zoals de grootte en de indeling van de woning, gezien de beoogde doelgroepen (bijv. alleenstaande starters, gezinnen).
Industrieel bouwen gaat over de fabrieksproductie van woningen die vrijwel kant en klaar op locatie worden geplaatst. De uitstoot van stikstof en CO2 tijdens de bouw en tijdens de plaatsing is hierbij beperkt. Een variant hiervan is Industrieel, Flexibel en Demontabel-bouwen (IFD), waarbij de indeling aanpasbaar is en demontage mogelijk is. Een andere methode is bijvoorbeeld modulair bouwen.
Bij modulair bouwen wordt gebouwd met modules van gestandaardiseerde maten. De modules zijn makkelijk te demonteren, onderling uitwisselbaar en makkelijk te koppelen of stapelen.
Er worden steeds meer (bouw)concepten ontwikkeld die een bijdrage willen leveren aan betaalbaar en sneller bouwen. Deze concepten kunnen worden ingezet door zowel corporaties als marktpartijen. De gemeente kan de toepassing van deze concepten stimuleren.
Voorbeelden/meer informatie:
Het programma De Bouwstroom van NCB en Aedes helpt woningcorporaties om sneller, slimmer en goedkoper te bouwen. Belangrijke elementen zijn collectieve en project-overstijgende inkoop met gebruik van bestaande concepten. Praktijkvoorbeelden zijn onder meer te vinden op de websites van Bouwstroom Haaglanden en Aedes.
Met het project Bouwstroom Haaglanden willen de corporaties verenigd in de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) meer en sneller betaalbare woningen bouwen. Door in een Bouwstroom samen te werken met gemeenten en corporaties wordt het mogelijk om in vrijwel alle marktsegmenten sneller en goedkope nieuwbouw te realiseren. Conceptueel en industrieel bouwen bieden een oplossing. Een streven is ook het versimpelen van vergunningen en procedures. De gunning is bekend.
Het eerste project binnen de Bouwstroom Haaglanden komt in de Waelpolder.
Op de website conceptenboulevard.nl zijn concepten te vinden voor zowel structurele woningen als voor tijdelijke woningen.
Startblock is gericht op snel, goedkoop en duurzaam. Startblockwoningen zijn gerealiseerd in onder andere Ridderkerk (starterswoningen), Gouda (starterswoningen) en Zwammerdam (gezinswoningen). Meer informatie over deze projecten vindt u op de website van Startblock. Meer informatie over het project Ridderkerk van corporatie Wooncompas vindt u hier.
Voor jongerenwoningen (met een jongerencontract) is het concept 1828 ontwikkeld. Compacte wooneenheden worden gecombineerd met gemeenschappelijke ruimtes en er is een communitymanager. De meeste woningen hebben een sociale huur, een klein deel is vrije sector. Een eerste project is in Gouda in juni 2024 in aanbouw genomen. Jongeren met een cruciaal beroep kunnen voorrang krijgen.
Wanneer locaties nog niet kunnen worden ontwikkeld, kunnen ze soms wel voor een bepaalde periode (bijv. 10 jaar) worden ingezet voor tijdelijke huisvesting, met tijdelijke woonvormen. Dit gaat per definitie om betaalbare huisvesting in de huursector en leent zich met name voor specifieke doelgroepen zoals jongeren en spoedzoekers. Sinds 2019 stimuleert het ministerie van BZK de bouw van tijdelijke en flexibele woonvormen.
Alle informatie van de rijksoverheid over flexwonen is te vinden op de website Volkshuisvesting. Er is onder andere een Taskforce ingesteld en een subsidieregeling. Ook de website van het Expertisecentrum Flexwonen biedt veel informatie.
In 2021 heeft de provincie Zuid-Holland een meerjarig programmaplan Flexwonen vastgesteld om flexwonen te agenderen en bevorderen. In 2022 konden gemeenten in de provincie een aanvraag indienen voor een bijdrage uit de subsidieregeling flexwonen voor starters Zuid-Holland. Uit het rapport “De kloof overbrugd”, waarin het programmaplan is geëvalueerd, komt naar voren dat de afgelopen jaren duizenden mensen door het programma aan een plek zijn geholpen.
Steeds meer gemeenten experimenteren met nieuwe flexibele woonoplossingen voor verschillende doelgroepen. Dat levert een grote variatie aan projecten op. Een mogelijkheid is het plaatsen van tijdelijke woonunits, die er in allerlei typen en prijsklassen zijn. Deze woonunits zijn gemakkelijk verplaatsbaar of demontabel en elders weer op te bouwen. En er bestaan inmiddels tientallen Magic Mix-projecten waar verschillende doelgroepen samen in één gebouw wonen, bijvoorbeeld jongeren met ouderen, studenten met jonge statushouders of allerlei doelgroepen door elkaar.
Vanuit de gewijzigde Woningwet kunnen vanaf 1 januari 2022 huurovereenkomsten worden afgesloten voor de duur dat een tijdelijke- of flexwoning op een locatie staat. De huurovereenkomst kan door deze wijziging rechtsgeldig opgezegd worden als de omgevingsvergunning voor de woning eindigt. Dit biedt zowel huurders als verhuurders meer zekerheid. Zo kunnen huurders net zo lang in de flexwoning wonen als dat de woning op de betreffende locatie mag staan.
Voorbeelden/meer informatie:
Aedes heeft met 36 bouwbedrijven raamovereenkomsten gesloten om verplaatsbare woningen te leveren aan woningcorporaties. Corporaties kunnen via mini-competenties op zoek naar de voor hen meest geschikte leverancier. Deze uniforme aanpak zorgt voor duidelijkheid over de kwaliteit, leveringszekerheid, korte doorlooptijden en lagere kosten.
Ruimte voor flexwoningen (Planbureau voor de Leefomgeving)
Zie hier de praktijkvoorbeeldenkaart van het expertisecentrum Flexwonen.
Tijdelijke woningen in Rotterdam en in Goude (Mozaïek Wonen).
In Amsterdam en Utrecht worden tijdelijke woningen gecreëerd die deels worden bewoond door jongeren en deels door bijzondere doelgroepen (magic mix projecten). Amsterdam: Science Park en Riekerhaven. Utrecht: mix van statushouders, jongeren en mensen die een nieuwe kans pakken en een mix tussen jong en oud.
Andere concepten van tijdelijke woningen zijn hier te vinden.
Naast verdichting via sloop/nieuwbouw door corporaties kan toevoeging van betaalbare woningen plaatsvinden door aanpassingen in de bestaande woningvoorraad. Denk daarbij aan woningsplitsen en optoppen (al dan niet in combinatie) en aan het plaatsen van (pre-)mantelzorgwoningen bij bestaande woningen. Verdichting kan ook wenselijk zijn omdat er geen bouwlocaties buiten de bebouwde kom voorhanden zijn of voor het draagvlak van voorzieningen.
Splitsen is een bruikbaar instrument daar waar er teveel grote woningen voorkomen in de woningvoorraad in verhouding tot de vraag. Bijvoorbeeld in gemeenten die vergrijzen of in gemeenten met een gebrek aan starterswoningen.
Juridische of bouwkundige splitsing van ruime woningen (door particulieren) kan een gemeente reguleren via het bestemmingsplan (omgevingsvergunning) of via de huisvestingsverordening (splitsingsvergunning, maar dan moet er eerst schaarste worden aangetoond). Door meer of minder voorwaarden te stellen (woningtype, oppervlakte eisen etc.) kan het splitsen beperkt, maar ook gestimuleerd worden.
Het splitsen van woningen kan, indien op grotere schaal toegepast, gevolgen hebben voor de leefbaarheid in een buurt: veranderende bevolkingssamenstelling, parkeerdruk, afval etc. Op kleine schaal kan het ook juist kansen bieden voor onderling contact of hulp. Ook is niet bij voorbaat gegarandeerd dat door splitsing betaalbare koop- of huurwoningen ontstaan. Daarnaast vraagt regulering om handhaving.
Stec Groep heeft voor de rijksoverheid een studie gedaan naar de mogelijkheden voor splitsen en optoppen (2023). Met name voor ouderen kan splitsen een interessante optie zijn.
Zie ook ‘woningdelen/kamergewijze verhuur’ over onzelfstandig wonen in een ongesplitste woning.
Voorbeelden/meer informatie:
Platform31 heeft een overzicht gemaakt van alle vormen van woningdelen, waaronder splitsen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen juridisch splitsen, bouwkundig splitsen en een zachte splitsing.
Platform31 heeft de ervaringen van corporaties met splitsen op een rij gezet en daar tips uit gedestilleerd.
Is woningen splitsen de oplossing voor een overspannen woningmarkt? Er zitten diverse voor- en nadelen aan splitsen vast en een antwoord op die vraag hangt dan ook af van de lokale situatie. De handreiking woningsplitsing Gelderland laat zien hoe je splitsen kunt bevorderen of kunt beperken.
De gemeente Bergen voert al beleid om splitsen actief te stimuleren; zij doet dit via een omgevingsvergunning op basis van het bestemmingsplan en door geen leges te vragen. Den Haag staat een woning bouwkundig splitsen alleen toe in een beperkt aantal buurten en onder voorwaarden.
Ook de gemeente Rotterdam staat splitsen van woningen in losse, zelfstandige appartementen toe, maar er dient wel een vergunning voor te worden aangevraagd.
In de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland wordt splitsing gezien als een manier om betaalbare woningen te produceren en deze woningen tellen dan ook mee in de productieafspraken.
De stichting SOJ stimuleert Duo-wonen, het splitsen van woningen in beneden en bovenwoningen om zowel ouderen als jongeren hiervan te laten profiteren. Op hun website zijn diverse artikelen hierover te vinden.
Er kunnen ook extra betaalbare woningen worden gecreëerd door woningen of woongebouwen op te toppen en/of plinten/bergingen om te bouwen naar woningen. Ook particulieren kunnen woningen optoppen/vergroten en in combinatie met splitsen extra (betaalbare) woningen toevoegen.
Stec Groep heeft voor de rijksoverheid een studie gedaan naar de mogelijkheden voor splitsen en optoppen (2023).
Voorbeelden/meer informatie:
Optoppen heeft een grote potentie in de provincie Zuid-Holland. Dat blijkt uit een studie die Ruimtelijk advies- en onderzoeksbureau Stec voor de provincie heeft uitgevoerd (Optoppen, uitplinten en aanplakken in naoorlogse wijken, 2023). In Zuid-Holland is ruimte voor ongeveer 28.800 woningen op bestaande bebouwing, dat is zo’n 2,4% van de huidige woningvoorraad. De grootste mogelijkheden voor deze vorm van bouwen liggen bij de naoorlogse wijken. Daar zijn vaak lage flatgebouwen te vinden, waar en extra woonlaag goed op zou passen. Deze panden hebben vaak een constructie die meer kan dragen dan het nu doet. Daarnaast zijn ze vaak in eigendom van corporaties, die hier kunnen ontwikkelen. De provincie Zuid-Holland is een actieprogramma gestart. Ze huurt een procesbegeleider in die koppels van corporaties en gemeenten verder helpt. Daarnaast zoeken ze contract met bedrijven die het optoppen, uitplinten en aanplakken kunnen realiseren.
In opdracht van vijf provincies, waaronder Zuid-Holland, is een handreiking gemaakt voor optoppen.
In de Metropoolregio Amsterdam zijn de ervaringen met optoppen gemengd.
In Rotterdam wordt gewerkt aan meerdere optopprojecten.
Corporatie SOR voegt 44 seniorenwoningen toe via optoppen. Dit draagt ook bij aan de gewenste doorstroming (zie ook ‘bouwen voor de doorstroming‘).
Vidomes realiseerde een eerste optopproject in Zoetermeer.
Microwoningen zijn kleine zelfstandige woningen die op of bij reeds bebouwde kavels, bijvoorbeeld in achtertuinen of erven, (tijdelijk) bijgeplaatst kunnen worden. Deze woningen kunnen onder andere gebruikt worden voor het bieden van mantelzorg. De mogelijkheden hangen samen met de lokale situatie en lokale afwegingen. Meer landelijke gemeenten hebben het meeste potentieel. Het plaatsen van mantelzorgwoningen is onder bepaalde voorwaarden vergunningsvrij. In de Omgevingswet komen daarnaast meer mogelijkheden voor gemeenten om vergunningsvrij bouwen toe te staan, bijvoorbeeld voor premantelzorgwoningen en voor microwoningen voor woningzoekenden.
