Onze aanpak – Instrumentenkoffer betaalbare voorraad

Aanpak: integraal én maatwerk

Met het huidige tekort aan woningen in de MRA blijven de prijzen hoe dan ook onder druk staan. Indien het lukt voldoende woningen bij te bouwen in de MRA om aan de huidige en toekomstige vraag tegemoet te komen, zal dit een matigende invloed kunnen hebben op de prijsontwikkeling. Het woningtekort is echter zo groot, dat dit zelfs op de lange termijn een enorme uitdaging is.
Voorlopig zal zo’n evenwicht in vraag en aanbod dus niet worden bereikt. Er is op dit moment geen eenvoudige, snelle manier om te voorzien in voldoende aanbod voor alle inkomensgroepen in de MRA.

We zullen wellicht ook moeten accepteren dat wie in de MRA wil wonen en aangewezen is op een betaalbare woning, tot op zekere hoogte concessies moet doen aan de grootte, het type en/of de locatie van de woning.

Met deze instrumentenkoffer laten we zien wat er nu allemaal mogelijk is voor gemeenten om te werken aan betaalbaar woningaanbod, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad. Met concrete voorbeelden waar die instrumenten al worden ingezet in de MRA of daarbuiten. Elke gemeente is anders, daarom worden in elke gemeente andere instrumenten ingezet of instrumenten anders ingezet. Gemeenten kunnen gebruik maken van elkaars aanpak en ervaringen. Het verdient wel aanbeveling om gelijktijdig in te zetten op verschillende oplossingsrichtingen (zie hieronder).

Een regionale woningmarkt

Veel huishoudens die een woning zoeken, kijken niet alleen in één of de eigen gemeente. Als er in een gemeente te weinig woonmogelijkheden zijn die passen in hun wensenpakket en/of bij hun portemonnee, zoeken ze in een groter gebied. De woningmarkt is een regionale markt. Amsterdam vormt de kern van de MRA met verhuisrelaties met alle ervan deel uitmakende regio’s, de rest van Nederland en het buitenland. Starters en vestigers komen naar Amsterdam toe; Amsterdamse startende gezinnen zoeken meer ruimte buiten de stad. Ook binnen regio’s doen zich verhuisstromen voor tussen centrumgemeenten en omliggende gemeenten. Meer informatie over de verhuisdynamiek is te vinden in het rapport Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2023. In Nederland is sprake van vrijheid van vestiging. Voorrang voor regionale en lokale woningzoekenden is maar beperkt mogelijk. Dat betekent dat alle gemeenten en regio’s een verantwoordelijkheid hebben in de aanpak van het tekort aan betaalbare woningen in de MRA, om de druk op omliggende gemeenten en regio’s niet te vergroten.

Een integrale aanpak gericht op groei en benutting van de betaalbare woningvoorraad

Hoewel een evenwicht op de woningmarkt in de MRA voorlopig niet in zicht is, zijn er tegelijkertijd vele mogelijkheden om te werken aan de verbetering van de situatie voor lage en middeninkomens en om excessen te voorkomen. Daarbij zal gelijktijdig moeten worden ingezet op meerdere oplossingsrichtingen. Zo heeft toevoeging van nieuwe betaalbare woningen minder effect, als tegelijk bestaande betaalbare woningen uit de voorraad verdwijnen. Belangrijk is de ontwikkeling van de totale betaalbare voorraad: die dient te groeien om tegemoet te komen aan het huidige tekort en aan de groei van de behoefte.

Zo lang er een tekort is aan (betaalbare) huur- en koopwoningen, gaat het om het verdelen van de schaarste. Sommige maatregelen zijn gunstig voor lage inkomens, maar kunnen tegelijk afbreuk doen aan de positie van middeninkomens, en andersom. Sommige instrumenten zijn gericht op het bedienen van bepaalde doelgroepen, zoals starters, zorggroepen of doorstromers. Elke gemeente en regio kan hiermee ook maatwerk toepassen, afhankelijk van de plaatselijke behoefte.

Niet alleen de hoeveelheid beschikbare betaalbare woningen is van belang, maar ook de samenstelling van het aanbod. Sluit het aanbod aan op de vraag van verschillende doelgroepen, zoals alleenstaande starters, (toekomstige) gezinnen, mensen die vanuit instellingen weer zelfstandig gaan wonen?

Belangrijk is ook of de woningvoorraad in een gemeente of regio verschillende segmenten biedt (goedkoop, betaalbaar, duur), zodat huishoudens hun woonsituatie kunnen aanpassen (doorstromen) als de huishoudensituatie (huishoudensamenstelling, inkomen) verandert. Doorstroming zorgt voor aanbod op de woningmarkt, zodat ook anderen kunnen verhuizen of starten. Speciale aandacht vergt de vergrijzing en het langer zelfstandig (moeten) wonen van ouderen. Ouderen zijn weinig verhuisgeneigd en blijven vaak zo lang mogelijk in hun (huur- of koop-)woning wonen. Dit kan leiden tot een verstopping van de woningmarkt; zij houden vele eengezinswoningen bezet. Het is de moeite waard hen te verleiden om te verhuizen naar een meer op hun situatie toegesneden woonruimte waarin zij nog lang comfortabel en zelfredzaam kunnen wonen.

Een goede benutting van de betaalbare woningvoorraad voor lage en middeninkomens wordt ook bevorderd door woonruimteverdeling toe te passen. Overweeg in de huisvestingsverordening de toewijzing van betaalbare woningen niet alleen te regelen voor sociale huurwoningen van corporaties, maar ook voor particuliere sociale huurwoningen, voor middeldure huurwoningen en eventueel voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen. Ook bij goedkope en betaalbare koopwoningen kunnen maatregelen worden ingezet om te voorkomen dat deze worden opgekocht door speculanten of commerciële verhuurders.

Bij hoge druk op de woningmarkt komen ook huisvestingsmogelijkheden zoals woningdelen, hospitaverhuur, tijdelijke huurcontracten en tijdelijke woonruimte in beeld. Dit zijn maatregelen die op korte termijn de druk wat van de ketel kunnen halen, met name voor jonge woonstarters.

Veel van de genoemde inspanningen brengen kosten met zich mee: het optuigen van beleid en instrumenten, lagere grondopbrengsten, subsidies, ambtelijke capaciteit voor het bewaken en handhaven van afspraken en regels. Elke gemeente zal de afweging moeten maken in welke mate ingrijpen nodig is en of de verwachte effecten opwegen tegen de handhaafbaarheid en de kosten.