Toepassing van het instrumentarium
De inzet van instrumenten begint met het vaststellen van gemeentelijk (en/of regionaal) woonbeleid. Wat is de inzet t.a.v. de positie van lage en middeninkomens? Helderheid over de koers en de ambities is zowel rechtstreeks (Woningwet, onderbouwing van de uitwerking van beleid) als indirect (verwachtingen) van invloed op de medewerking van corporaties en marktpartijen. De woon(zorg)visie of haar opvolger van het volkshuisvestelijk programma (gekoppeld aan de omgevingsvisie) is daarvoor een ideaal instrument. Daarin kan de gemeente een integrale en samenhangende visie neerleggen op het wonen in de gemeente, waarin het onderwerp betaalbaarheid de plek krijgt die het verdient. Daarbij kunnen alle in deze Instrumentenkoffer genoemde oplossingsrichtingen aan de orde komen. Belangrijk bijvoorbeeld zijn de uitgangspunten van de gemeente voor het woningbouwprogramma, zodat dit helder is voor corporaties en marktpartijen.
Met het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting wordt al veel meer sturing gegeven aan het onderwerp betaalbaarheid dan voorheen. Tweederde betaalbaar bouwen is het uitgangspunt van het rijksbeleid. Bij de bouwende partijen, zoals corporaties en marktpartijen is dit ook bekend.
Corporaties kunnen een waardevolle bijdrage leveren aan het vergroten van de huisvestingsmogelijkheden voor lage en middeninkomens. Als toegelaten instellingen die vallen onder de Woningwet en een maatschappelijke taak hebben zonder winstdoelstelling. Zij worden geacht bij te dragen aan het woonbeleid van de gemeente en dit doen zij door prestatieafspraken te maken met gemeente en huurders. Dat betekent dat corporaties samenwerkingspartners zijn die kunnen bijdragen aan verschillende doelen zonder dat de gemeente dit via regelgeving hoeft op te leggen. Bijvoorbeeld bij het huisvesten van aandachtsgroepen en het bevorderen van de doorstroming.
Tegelijkertijd zijn de investeringsruimte en de praktische mogelijkheden van de corporaties gelimiteerd, terwijl er verschillende grote opgaven liggen: nieuwbouw, het betaalbaar houden van de huren, verduurzaming en kwaliteitsverbetering. Er zijn dus grenzen aan wat zij kunnen bijdragen, en de mogelijkheden van corporaties verschillen flink.
Het tekort aan investeringscapaciteit van de corporaties is een structureel probleem. In juni 2023 is geconstateerd dat de MRA een van de regio’s is met een groot tekort, waar de corporaties al eerder dan 2030 tegen de financiële grenzen aanlopen.
De sturingsmogelijkheden van een gemeente op nieuwbouw van sociale huurwoningen en van middeldure huurwoningen zijn groter naarmate een gemeente (of corporatie) meer grond in bezit heeft. Bijna alle gemeenten voeren echter sinds de financiële crisis geen actief grondbeleid meer en zijn daardoor meer afhankelijk van de medewerking van marktpartijen. Marktpartijen willen een bepaald rendement realiseren. De ruimte die zij zien om tegemoet te komen aan de wensen van de gemeente hangen mede af van de aankoopprijs van de grond. Hoe eerder zij op de hoogte zijn van het gemeentelijk woonbeleid, hoe meer zij bereid zullen zijn de grenzen van hun mogelijkheden op te zoeken om een betaalbaar woningbouwprogramma te realiseren.
Ook het beleid om nieuwbouw zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren maakt het moeilijker om betaalbare woningen te realiseren. Inbreidings- en transformatielocaties zijn doorgaans complexe locaties die extra ontwikkelkosten met zich meebrengen. Zowel rijk als gemeenten verkennen de mogelijkheden om de sturing te vergroten door bijvoorbeeld een actiever grondbeleid of financiële regelingen.