Behouden betaalbare woningen in de woningvoorraad
Om betaalbare woningen te behouden, kunnen verschillende instrumenten worden ingezet. Sommige instrumenten zijn gericht op een verschuiving tussen verschillende categorieën betaalbare woningen (sociale huur, middeldure huur, betaalbare koop), indien dit wenselijk is.
Een aantal instrumenten is opgenomen in de Huisvestingsverordening. De gemeente Katwijk heeft het Beleidskader gebruik woonruimte waarin heldere keuzes worden gemaakt en gecommuniceerd over de inzet van instrumenten binnen de Huisvestingsverordening.
Behouden sociale huurwoningen
Met corporaties kunnen prestatieafspraken worden gemaakt over stoppen/beperken van liberalisatie en van verkoop. Wellicht is het nog belangrijker afspraken te maken over de netto groei van de sociale huurvoorraad (dynamische voorraad), de samenstelling en de spreiding. Met particuliere verhuurorganisaties zijn dit soort afspraken minder kansrijk.
Soms zijn er overigens goede redenen voor verkoop of liberalisering, bijvoorbeeld als woningen te groot of te kostbaar zijn of teveel geconcentreerd zijn in bepaalde wijken. Zo kunnen afspraken worden gemaakt over verkoop in combinatie met (extra) nieuwbouw t.b.v. wijkdifferentiatie of verandering van de portefeuille.
Voorbeelden/meer informatie:
Dit wordt in veel gemeenten gedaan, onder andere:
In de Huisvestingsverordening kunnen gemeenten regels stellen om het onttrekken van schaarse (betaalbare) woonruimte te beperken.
Kanttekening: dit vergt handhaving.
Voorbeelden/meer informatie:
Behouden/omzetting middeldure huurwoningen
Indien corporaties geliberaliseerde huurwoningen verhuren, kunnen met hen afspraken worden gemaakt over de omvang en de samenstelling van het middensegment.
Met name corporaties zijn in staat en vaak bereid huurwoningen in het lage middensegment aan te bieden. Dit kan doorstroming vanuit de sociale huur tot stand brengen en/of tegemoet komen aan de grote vraag van gezinnen met een (laag) middeninkomen.
Voorbeelden/meer informatie:
De prestatieafspraken van Uithoorn, Eigen Haard en huurdersvereniging
Om het aanbod aan huurwoningen in het (lage) middensegment te vergroten, kunnen afspraken worden gemaakt met corporaties over liberalisering van sociale huurwoningen.
Dit kan doorstroming vanuit de sociale huur tot stand brengen en/of tegemoet komen aan de grote vraag van gezinnen met een (laag) middeninkomen.
Kanttekening: dit gaat dus wel ten koste van de sociale huur (tenzij sprake is van compensatie door nieuwbouw) en vergt dus een lokale afweging.
Voorbeelden/meer informatie:
De prestatieafspraken van Uithoorn, Eigen Haard en huurdersvereniging
Behouden/omzetting betaalbare koopwoningen
Bij een gebrek aan goedkope/betaalbare koopwoningen, valt te overwegen om met de corporatie afspraken te maken over verkoop van sociale huurwoningen. O.a. aan zittende huurders. Corporaties hebben overigens beperkte mogelijkheden om woningen onder de marktwaarde te verkopen.
Kanttekening: dit gaat dus wel ten koste van de sociale huur (tenzij er sprake is van compensatie door nieuwbouw) en vergt dus een lokale afweging.
Dit voorkomt dat koopwoningen worden opgekocht door beleggers of verhuurders. De gemeente kan met de corporaties afspreken bij verkoop van sociale huurwoningen een zelfbewoningsplicht en/of anti-speculatiebeding toe te passen. Op dit moment zijn de juridische mogelijkheden voor het hanteren van een algemene zelfbewoningsplicht onduidelijk/beperkt.
Sinds 2022 biedt de Huisvestingswet de mogelijkheid voor de inzet van ‘opkoopbescherming’ (zie hieronder). Dit instrument kan de gemeente inzetten onder een bepaalde prijsgrens en in bepaalde wijken, en heeft een bredere werking dan bij corporatiewoningen.
Kanttekening: deze maatregelen vergen handhaving.
Voorbeelden/meer informatie:
Amsterdamse corporaties hanteren een anti-speculatiebeding bij verkoop van sociale huurwoningen, waaronder Eigen Haard (anti-speculatiebeding in combinatie met zelfbewoning).
Dit geldt ook voor Parteon in Zaanstad.
Om woningzoekenden meer kans te geven op een betaalbare koopwoning, kunnen gemeenten vanaf 1 januari 2022 op basis van de Huisvestingswet een opkoopbescherming invoeren. Dit kan in gebieden of buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen, of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. Gekochte woningen kunnen dan enkel in uitzonderingsgevallen verhuurd worden. De opkoopbescherming dient opgenomen te worden in de huisvestingsverordening.
Kanttekening: deze maatregel vergt handhaving.
Voorbeelden/meer informatie:
De VNG heeft een modelverordening laten opstellen voor de opkoopbescherming. Tevens heeft de VNG een handreiking opkoopbescherming opgesteld.
Een toelichting op de mogelijke toepassing van de opkoopbescherming in de MRA staat in dit NUL20 artikel.
De gemeenten Haarlem, Amsterdam, Almere en Haarlemmermeer hebben de opkoopbescherming al ingevoerd of bijna ingevoerd. Alle drie de steden voeren de maatregel in voor de gehele stad. De prijsgrens verschilt. De gemeente Rotterdam voert de opkoopbescherming in in bepaalde wijken.
De gemeente Zaanstad heeft de opkoopbescherming ingevoerd voor woningen tot de landelijke betaalbaarheidsgrens (€ 390.000) in een twintigtal wijken.