Beter benutten van betaalbare woningen
Om nieuwe of bestaande betaalbare woningen beter te benutten voor de doelgroepen die daarop zijn aangewezen, kan aan verschillende knoppen worden gedraaid. De Huisvestingsverordening is hierbij een belangrijk instrument. De gemeente Katwijk heeft het Beleidskader gebruik woonruimte waarin heldere keuzes worden gemaakt en gecommuniceerd over de inzet van instrumenten binnen de Huisvestingsverordening. Maar er zijn ook andere instrumenten.
Verhuren sociale huurwoningen aan lage inkomens
Via de Huisvestingsverordening kan de gemeente regels stellen. In het licht van betaalbaarheid zullen de regels dan in elk geval betrekking hebben op de huurprijs in relatie tot het inkomen (passend toewijzen). Daarnaast kunnen regels gesteld worden over andere passendheids- of voorrangscriteria (bijv. huishouden-/woninggrootte) en over de volgorde van verschillende groepen (bijv. groepen die als urgent worden bestempeld, de positie van starters t.o.v. doorstromers).
Doorgaans houden de corporaties via internet een gezamenlijke lijst met woningzoekenden bij en richten een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem in. Binnen het woonruimteverdeelsysteem van de woningcorporaties kan de positie van diegenen die het meest een woning nodig hebben verbeterd worden. Bijv. door een deel van de woningen voor actieve zoekers te reserveren of deze groep voorrang te geven. Denk aan starters of andere spoedzoekers. Dit is sinds 2023 toegepast bij Woningnet Stadsregio Amsterdam. Soms wordt de doorstroming bevorderd door doorstromers bij verhuizing een deel van hun woonduur te laten behouden.
Voorbeelden/meer informatie:
Toewijzing van corporatiewoningen op basis van een (regionaal afgestemde) huisvestingsverordening en via woonruimteverdeelsystemen gebeurt overal in de MRA. Uitzondering is Lelystad, waar de enige woningcorporatie de sociale huurwoningen verdeelt.
De nieuwe opzet van het woonruimteverdeelsysteem in Amsterdam, Zaanstreek/Waterland en Amstelland/Meerlanden is op deze website te zien. Verwachte invoering is in 2022.
Ook de toewijzing van particuliere sociale huursector kan geregeld worden in de huisvestingsverordening door deze vergunningplichtig te maken. Zodat ook deze woningen vaker terecht komen bij de lagere inkomens. Gemeenten die dat doen, hanteren vaak wel soepeler voorwaarden dan voor corporatiewoningen (bijv. een wat hogere inkomensgrens, alleen inkomensvoorwaarden).
Kanttekening: dit vergt handhaving. Daarom is dit alleen zinvol als de voorraad particuliere sociale huurwoningen enige omvang heeft.
Doorgaans worden er in de huisvestingsverordening bij de verhuur van particuliere sociale huurwoningen geen eisen gesteld aan de methode van publicatie en aan het hanteren van een wachtlijst. Maar sommige gemeenten regelen dat wel (zie hieronder).
Voorbeelden/meer informatie:
De huisvestingsverordeningen van de gemeenten Amsterdam, regio Zuid-Kennemerland/IJmond, Landsmeer, Oostzaan, Purmerend, Waterland, Wormerland, Diemen, Haarlemmermeer, Uitgeest hebben ook betrekking op sociale huurwoningen van particulieren (gereguleerde woningen).
De gemeente Haarlem noemt nadrukkelijk ook nieuwbouw van sociale huurwoningen op basis van het bestemmingsplan als een categorie in haar huisvestingsverordening en legt zo een koppeling met haar doelgroepenverordening. De gemeente kan de toewijzing van woningen alleen regelen via de huisvestingsverordening. De huisvestingsverordening van Haarlem stelt voor de toewijzing van deze nieuwe particuliere sociale huurwoningen niet alleen eisen aan het inkomen, maar ook aan de wijze van publicatie, namelijk via het woonruimteverdeelsysteem van de corporaties. Op die manier wordt recht gedaan aan de wachtlijst van ingeschreven woningzoekenden, ook als de sociale huurwoningen gerealiseerd op basis van het bestemmingsplan door een marktpartij worden geëxploiteerd.
In principe moeten corporaties vanaf 1 januari 2022 92,5% van hun DAEB-woningen toewijzen aan de doelgroep. Dat zijn sinds 1 januari 2022 eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met 40.765 euro (prijspeil 2022) en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met 45.014 euro (prijspeil 2022).
Corporaties mogen 7,5% vrij toewijzen. Dit percentage van 7,5% mag echter worden verhoogd naar maximaal 15%, indien gemeente, corporatie en huurdersorganisatie hier afspraken over maken en dit vastleggen in de prestatieafspraken. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen naar de doelgroep. Dit wordt getoetst op het niveau van de corporatie.
Indien de ruimte voor toewijzing aan andere inkomensgroepen (maximaal) benut wordt, gaat dit ten koste van de doelgroep. Het is dus een afweging of het wenselijk is deze ruimte in te zetten voor de doelgroep of voor andere inkomensgroepen (bijvoorbeeld in het kader van gemengde buurten).
Voorbeelden/meer informatie:
Platform31 onderzocht de mogelijkheden en het gebruik van de vrije toewijzingsruimte. Ook stelde de organisatie een inspiratieboek woningtoewijzing op. Deze stukken dateren van vóór 2022. Toen was de regel 80/10/10 (minimaal 80% toewijzing aan de doelgroep, maximaal 10% aan lage middeninkomens en maximaal 10% vrije toewijzing).
Verhuren middeldure huurwoningen aan middeninkomens
Ook de toewijzing van middeldure huurwoningen kan via de Huisvestingsverordening worden geregeld. Dit betekent ook dat er geen ‘afspraken’ meer mogen worden gemaakt tussen gemeente en verhuurders over de toewijzing. De vergunningplicht kan evt. worden beperkt tot een deel van de middeldure huurwoningen (nieuwbouw, delen van de gemeente). Dit is beter te handhaven.
Kanttekening: dit vergt handhaving.
Voorbeelden/meer informatie:
In Amsterdam is dit per 2019 ingevoerd voor nieuwe middeldure huurwoningen. Uitgebreide regels (inkomensgrens, voorrangsregelingen) zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening 2020.
Ook Haarlem heeft de keuze gemaakt om nieuwe middeldure huurwoningen op te nemen in de huisvestingsverordening. Daarbij is nadrukkelijk een koppeling gemaakt met de realisatie op basis van het bestemmingsplan en daarmee met de doelgroepenverordening.
De gemeente Utrecht heeft eveneens regels vastgesteld voor toewijzing van nieuwe middeldure huurwoningen. Hier gaat het niet alleen om een inkomensgrens, maar ook om voorrang voor huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten.
In de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 wordt middeldure woonruimte onder de reikwijdte van de huisvestingsvergunningsplicht gebracht.
Als een gemeente (nieuwe) middeldure huurwoningen vergunningplichtig heeft gemaakt, kunnen daar inkomenseisen en voorrangsregels aan worden gekoppeld (zie de voorbeelden bij het instrument hierboven).
Als er geen vergunningplicht is op basis van een huisvestingsverordening, kunnen corporaties wel uit eigener beweging hun middeldure huurwoningen bij voorrang verhuren aan (lage) middeninkomens (hanteren inkomensgrens) en/of aan doorstromers die een sociale huurwoning achterlaten. Dit kunnen zij toepassen niet alleen bij nieuwbouw, maar ook bij bestaande woningen.
Gemeenten kunnen ook met marktpartijen in gesprek gaan om hen te bewegen middeninkomens en doorstromers voorrang te geven in nieuwbouw in het middeldure huursegment. Er zijn buiten de huisvestingsverordening om geen mogelijkheden om dit bindend vast te leggen.
Voorbeelden/meer informatie:
Voorrangsregelingen doorstromen bij Eigen Haard.
Eigen Haard kijkt zowel naar het inkomen als naar doorstroming vanuit de sociale huur.
Ook Ymere doet dit.
Parteon geeft ook voorrang aan sociale huurders en middeninkomens. Bovendien wordt voor deze groepen een lagere huurprijs toegepast.
Toewijzen van betaalbare koopwoningen
Per 1 januari 2024 is het mogelijk geworden dat gemeenten op basis van de Huisvestingswet het betrekken van nieuwe koopwoningen tot €390.000 (prijsgrens 2024) vergunningplichtig maken. Toewijzing is dus alleen mogelijk bij nieuwbouw. Zie hieronder. Over de toewijzing van andere (nieuwbouw) koopwoningen kan de gemeente alleen afspraken maken met verkopende partijen over voorrang voor bepaalde doelgroepen. Voorbeelden/meer informatie: Voorrangsregelingen doorstromen bij Eigen Haard Koopvoorrang voor huurders bij Rochdale Parteon geeft koopvoorrang aan huurders van een sociale huurwoning in Zaanstad. Deze is bedoeld voor eigen bewoning en er geldt een anti-speculatiebeding. Op het Belcanto-terrein in Haarlem krijgen sociale huurders voorrang op betaalbare koopwoningen van ontwikkelaars. |
Vanaf 2024 is het op basis van de Huisvestingswet mogelijk om nieuwbouwwoningen onder de betaalbaarheidsgrens (€390.000 in 2024) toe te wijzen. Dat moet de gemeente dan wel op basis van schaarste opnemen in haar huisvestingsverordening. In de huisvestingsverordening kan de gemeente aangeven welke inkomensgroep in aanmerking komt en of kopers met binding aan de gemeente en/of een vitaal beroep voorrang krijgen.
Een voorbeeld van een gemeente die de toewijzing van nieuwe betaalbare koopwoningen heeft opgenomen in de huisvestingsverordening is Utrecht. Er gelden inkomensgrenzen. De regio Rotterdam werkt aan het opnemen van de optie toewijzing betaalbare nieuwbouw koopwoning in de regionale verordening.
Bevorderen doorstroming zodat betaalbare woningen vrijkomen
Als er woningen worden gebouwd die in een behoefte voorzien, kan dat leiden tot doorstroming waardoor betaalbare huur- of koopwoningen vrijkomen. Daarbij kan het gaan om de bouw van duurdere koopwoningen. Het kan ook gaan om aantrekkelijke woningen/woonvormen voor senioren, waardoor betaalbare (grote) eengezinswoningen vrijkomen voor jonge gezinnen.
Voorbeelden/meer informatie:
Sommige gemeenten proberen met gerichte maatregelen doorstroming te bevorderen. Zie ook het Platform31-programma Woonvarianten voor senioren.
Woonconcepten voor ouderen in de regio Amsterdam.
Ymere werkt aan nieuwbouw om doorstroming in de wijk te bevorderen.
Senioren wonen vaak nog in grote of eengezinswoningen en zijn niet zo verhuisgeneigd. De inzet van een wooncoach (vanuit de corporatie of gemeentebreed) die senioren informeert over verhuismogelijkheden, helpt zoeken en eventuele zorgen uit handen neemt, kan bevorderen dat senioren de stap zetten naar een kleinere, geschikte woning. De ervaring leert dat een verhuiscoach stimulerend werkt, maar dat het aantal verhuizingen ook dan geen grote vlucht neemt. Een andere factor van belang is of er aantrekkelijk en gevarieerd aanbod beschikbaar is voor senioren. Vaak is de inzet van een wooncoach onderdeel van een verhuisregeling, gecombineerd met andere stimulerende maatregelen zoals voorrang, huurkorting en/of een tegemoetkoming in de verhuiskosten.
Voorbeelden/meer informatie:
In veel gemeenten en regio’s binnen de MRA werken gemeenten en corporaties samen om senioren te begeleiden.
Een overzicht van Van Groot naar Beter in de MRA (2018) staat in de NUL20.
In Amsterdam gelden deze regelingen: Van Hoog naar Laag en Van Groot naar Beter.
In Gooi en Vechstreek is de wooncoach geintroduceerd. Inmiddels zijn in alle regiogemeenten in Gooi en Vechstreek wooncoaches actief.
Voor Utrecht en Nieuwegein is er een corporatie-overstijgende verhuisadviseur; de verhuisregeling is van toepassing in de gehele regio Utrecht.
Verhuisregeling Zaanstreek/Waterland. In Zaanstreek/Waterland is in 2021 de verhuisregeling ’65+-verhuisvoordeel’ gestart die de grenzen slecht tussen gemeenten en corporaties. Huurders kunnen voor advies of een wooncoach terecht bij hun eigen corporatie.
Haarlem heeft de Verhuisregeling Ouder Worden Prettig Wonen geevalueerd en aangepast. Andere gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond kunnen zich erbij aansluiten; Heemstede gaat dat zeker doen.
Corporaties zijn wellicht bereid huurgewenning of huurkorting toe te passen in sommige situaties. Bijvoorbeeld om senioren te verleiden van een eengezinswoning naar een appartement te verhuizen (oude huur = nieuwe huur). Of bij de overstap van een goedkope sociale huurwoning naar een middeldure huurwoning. Vaak kan de oude huur geharmoniseerd worden. Soms betalen corporaties of gemeenten een tegemoetkoming in de verhuiskosten. Vaak verschillen de financiële regelingen per gemeente en per corporatie.
Voorbeelden/meer informatie:
Voorbeeld Ymere en verschillende voorwaarden in de regio.
Voorbeeld Eigen Haard en verschillende voorwaarden in de regio.
Verhuisregeling Zaanstreek/Waterland. In dit voorbeeld zijn financiële voorwaarden in de hele regio gelijk.
Verhuurders kunnen huishoudens met een wat hoger inkomen (> €52.753 voor 1-persoonshuishoudens en €61.046 voor huishoudens van twee of meer personen, prijspeil 2024), die in een sociale huurwoning wonen, jaarlijks een hogere huurverhoging in rekening brengen dan huurders met een lager inkomen. Dit om hen te stimuleren te verhuizen naar een duurdere huur- of koopwoning. Tevens kunnen corporaties zo extra inkomsten genereren voor andere opgaven (nieuwbouw, verduurzaming, matiging huurprijzen voor andere huurders). Indien de woning vrijkomt, zal deze doorgaans weer in het sociale segment worden verhuurd. De meeste corporaties passen dit al toe. De spelregels worden jaarlijks vastgelegd in een circulaire.
Met de Wet doorstroming huurmarkt (2015) zijn er meer mogelijkheden ontstaan voor tijdelijke huurcontracten. Door het hanteren van tijdelijke huurcontracten (5 jaar) vindt er meer doorstroming plaats en komen de woningen steeds opnieuw beschikbaar voor de doelgroep. Het meest gangbaar zijn de campuscontracten voor studenten en de jongerencontracten. De huurder behoudt zijn inschrijving als woningzoekende.
In de praktijk bleken tijdelijke huurcontracten voor huurders vaak te weinig rechtsbescherming te bieden. Een initiatiefwetsvoorstel Wet vaste huurcontracten beoogt vaste huurcontracten weer de norm te maken. Het voorstel is door het parlement aangenomen. Tijdelijke huurcontracten zijn alleen nog bij uitzondering mogelijk. De belangrijkste groepen voor wie een uitzondering wordt gemaakt zijn studenten en urgent woningzoekenden. Alle uitzonderingen zijn opgenomen in een AMvB. De Wet en AMvB treden naar verwachting per 1 juli 2024 in werking.
Flexwoningen vormen een uitzondering. Vanuit de gewijzigde Woningwet kunnen vanaf 1 januari 2022 huurovereenkomsten worden afgesloten voor de duur dat een tijdelijke- of flexwoning op een locatie staat. De huurovereenkomst kan door deze wijziging rechtsgeldig opgezegd worden als de omgevingsvergunning voor de woning eindigt. Dit biedt zowel huurders als verhuurders meer zekerheid. Zo kunnen huurders net zo lang in de flexwoning wonen als dat de woning op de betreffende locatie mag staan.
Voorbeelden/meer informatie:
Bij studentenwoningen is een campuscontract inmiddels gemeengoed.
Ook verhuren corporaties steeds meer woonruimte met een tijdelijk jongerencontract. In de gemeente Amsterdam geldt een quotum.
In Zaanstad is in de samenwerkingsovereenkomst een afspraak gemaakt over het hanteren van 5-jaars huurcontracten voor jongerenwoningen.
Dudok wonen: In Between Places in Hilversum en Almere. Het gaat om spoedzoekers die voor korte termijn woonruimte nodig hebben.
Praktijkvoorbeeldenkaart Expertisecentrum Flexwonen (tijdelijke woonvormen gaan gepaard met tijdelijke contracten).
Tegengaan van oneigenlijk gebruik (woonfraude, toeristische verhuur etc.)
Juist in een markt die onder druk staat, zijn mensen creatief om de regels te ontduiken of misbruik te maken van de schaarste. Zo betrekken mensen met gebruik van valse formulieren sociale huurwoningen. En huurders die inmiddels elders wonen, verhuren hun sociale huurwoning onrechtmatig onder, al dan niet voor een hogere huurprijs. Ook kan sprake zijn van crimineel gebruik. Of van overtreding van de regels van vakantiehuur.
Door onrechtmatigheden te bestrijden, komen woningen weer beschikbaar voor mensen uit de doelgroep op de wachtlijst. Zowel gemeenten als corporaties zijn actief in het tegengaan van woonfraude.
In de Huisvestingswet zijn er meer handvatten gekomen voor gemeenten om toeristische verhuur binnen de perken te houden. Op deze website zijn de mogelijkheden toegelicht. Gemeenten kunnen o.a. een registratieplicht invoeren, een nachtencriterium en een vergunningplicht.
Voorbeelden/meer informatie:
De VNG heeft een handreiking opgesteld voor toeristische verhuur.
Regeling vakantieverhuur Leiden.
In Amsterdam werken gemeente en corporaties samen in het tegengaan van woonfraude via het project Zoeklicht.
In Zaanstad werken gemeente en corporaties samen in Woon Wijs.
De gemeente Amsterdam heeft beleid geformuleerd voor toeristische verhuur.
Woningdelen/kamergewijze verhuur in het middensegment
Door een woning te delen, kunnen meer alleenstaanden betaalbare woonruimte vinden. Woningdelen met twee volwassenen is vaak mogelijk. Meestal wordt hiervoor geen huisvestingsvergunning gevraagd of is het mogelijk op basis van het bestemmingsplan/omgevingsplan. Bij meer dan twee volwassenen stellen gemeenten vaak bepaalde voorwaarden aan de omzetting en maken dit vergunningplichting in de Huisvestingsverordening (meestal vanaf 3 of 4 personen) om overlast te voorkomen voor bewoners en de omgeving. Voor beleggers is kamergewijze verhuur aantrekkelijk, omdat zij zo in een gespannen markt een veel hogere totale huuropbrengst kunnen realiseren. Bij kamergewijze verhuur door corporaties kunnen prestatieafspraken worden gemaakt over de doelgroepen en het huurniveau.
Kanttekeningen: in geval van omzetting zijn er dan minder grotere woningen beschikbaar voor (startende) gezinnen en het vergt handhaving (met name bij particuliere verhuurders). Zie ook splitsen.
Voorbeelden/meer informatie:
Platform31 heeft een overzicht gemaakt van alle vormen van woningdelen, waaronder friendscontract en kamergewijze verhuur.
Platform31 biedt een handreiking voor corporaties voor het gebruik van friendscontracten.
De gemeente Amsterdam heeft haar beleid t.a.v. woningdelen laten evalueren in 2018 en heeft haar regels in 2020 aangepast (zie woningdelen). In Amsterdam zijn bovendien in de Samenwerkingsafspraken met de corporaties afspraken gemaakt over een quotum, over de hoogte van de totale woninghuur en over de inkomensgrens van de individuele bewoners (< €44.000).
De gemeente Haarlem heeft de haalbaarheid van een leefbaarheidstoets onderzocht voor splitsen en omzetten.
O.a. Rochdale hanteert een friendscontract in Zaandam en Purmerend. Parteon is ook begonnen met het verhuren aan friends in de gemeente Zaanstad, om hiermee ervaring op te doen. De corporatie experimenteert met verschillende varianten om starters aan woonruimte te helpen.
Wonen als friends is niet alleen voor starters. Staedion en Woonzorg bieden ook friendscontracten aan voor ouderen. Bij Woonzorg gaat het om specifieke friendswoningen in Stadsveteraan in Amsterdam. Bij Staedion om reguliere appartementen in Den Haag.
Inwoning/hospitaverhuur
Bij inwoning (ook wel bekend als hospitaverhuur) verhuurt een bewoner een deel van zijn of haar woning aan een ander huishouden. Die bewoner kan eigenaar van de woning zijn of huurder, dat maakt niet uit. Het is ook niet van belang of het een woning in de vrije sector is of een sociale huurwoning. Het inwonend huishouden woont in dit geval onzelfstandig. Er is sprake van een afhankelijke situatie ten opzichte van de hoofdhuurder of eigenaar-bewoner.
Recent is er weer meer aandacht voor hospitaverhuur, ook vanuit de rijksoverheid. Er is een digitaal portaal voor hospitaverhuur met informatie over een informatiecampagne, actieve (bemiddeling)organisaties en een link naar de geldende regels.
Er zijn maatschappelijke initiatieven, zoals Onder de Pannen en Kamers met Aandacht, om via kamerverhuur specifieke doelgroepen aan tijdelijke woonruimte te helpen.
Voorbeelden/meer informatie:
Platform31 heeft een overzicht gemaakt van alle vormen van woningdelen, waaronder inwoning en hospitaverhuur. Ook heeft Platform31 op basis van een panelgesprek met tussenorganisaties tips geformuleerd voor woningcorporaties.
De gemeente Amsterdam heeft beleid t.a.v. inwoning en hospitaverhuur.
In dit artikel worden verschillende ervaringen beschreven in de regio Amsterdam.
Het initiatief Onder de Pannen van de Regenbooggroep heeft tot doel om huurders die wat meer financiële armslag of gezelschap kunnen gebruiken te koppelen aan economisch daklozen. Op de website is te vinden welke gemeenten meedoen. Onder andere de gemeenten Amsterdam, Beverwijk en Uithoorn werken hieraan mee en ook gemeenten in de provincies Noord-Brabant, Utrecht, Gelderland en Overijssel. Op dit moment nemen voor zover bekend nog geen gemeenten uit de provincie Zuid-Holland deel. Het initiatief kan gemeenten ondersteunen om Onder de Pannen uit te rollen.
Kamers met Aandacht is een non-profit organisatie die woonruimte organiseert voor jongeren die nog onvoldoende vangnet, geld of
praktische vaardigheden hebben om helemaal zelfstandig te wonen. Iedereen kan een Kamer met Aandacht bieden en zo een jongere op weg helpen naar zelfstandigheid. Gooi & Vechtstreek en de gemeente Amsterdam faciliteren dit.
Hospi Housing is gericht op studenten. Mensen die een kamer over hebben, kunnen zich aanmelden voor verhuur aan een (internationale) student. Parteon stimuleert huurders in Zaanstad om hieraan mee te doen.