Toevoegen van betaalbare woningen door nieuwbouw en transformatie
Het rijksbeleid is er nu op gericht dat tweederde van alle nieuwbouwwoningen betaalbare woningen zijn. Om nieuwe betaalbare woningen toe te voegen aan de woningvoorraad (en te behouden) kan aan verschillende knoppen worden gedraaid. Hieronder worden deze knoppen en de bijbehorende instrumenten kort uiteengezet.
Het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting ligt bij de Tweede Kamer. Onderdeel vormen ook eenduidige definities van de begrippen ‘sociale huurwoning’, ‘middeldure huurwoning’ en ‘betaalbare koopwoning’.
Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Het vernieuwde woningwaarderingsstelstel geldt nu ook voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten en de huurders genieten een betere huurbescherming.
Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht geworden. Tot 1 januari 2026 is sprake van een overgangssituatie. Daarom noemen we bij de instrumenten waar dat aan de orde is zowel het ‘oude’ instrument als het ‘nieuwe’ instrument.
Met de Woningbouwimpuls bevordert de Rijksoverheid sinds 2020 de bouw van met name betaalbare woningen bevordert. In november 2023 is de zesde tranche van de Woningbouwimpuls gepubliceerd. Daarnaast stelt het Kabinet geld beschikbaar om de bouw van flexwoningen te stimuleren.
Voordat we hieronder inzoomen op afzonderlijke knoppen en instrumenten voor verschillende situaties, wordt gewezen op een aantal rapporten en plannen van gemeenten die in bredere zin ingaan op de sturing op betaalbare nieuwbouw: niet alleen op de aantallen betaalbare woningen, maar ook op de prijs, kwaliteit en de exploitatieduur.
- Actualisatie Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment (november 2022).
- Lees ook over de succesfactoren in Haarlem in dit interview.
- Den Bosch blijft bouwen, een interview over de succesfactoren.
- Woningbouwplan 2020-2025 gemeente Amsterdam (november 2022).
- Actieplan middenhuur gemeente Utrecht (december 2017) en aangepaste voorwaarden middenhuur (2022).
- Nota kaders en instrumenten woningbouw programmering, gemeente Purmerend.
- Het Rijswijks middenhuurfonds (december 2021).
- Hoe zorg je voor echte sociale huurwoningen? (Aedes, maart 2022).
- Lessen voor publiek-private samenwerking in de woningbouw.
Sturing woningbouwprogramma op betaalbare woningen
Eigen grond maakt gemeentelijke sturing op de bouw van betaalbare woningen makkelijker. De gemeente kan het programma bepalen, voorwaarden stellen en eventueel de grondprijzen voor sociale huur, middeldure huur en/of sociale koop verlagen.
Weinig gemeenten voeren nog een actief grondbeleid en gemeenten hebben daarom weinig eigen locaties voorhanden. In dit artikel een pleidooi om als gemeente meer regie te nemen en meer gebruik te maken van het beschikbare instrumentarium.
Gemeenten kunnen een voorkeursrecht vestigen: de Wet voorkeursrecht gemeenten is overgegaan in de Omgevingswet.
Het stellen van voorwaarden t.a.v. de bouw van sociale huur, middeldure huur en/of sociale koop (aantallen en nadere voorwaarden), naast voorwaarden t.a.v. stedenbouw, parkeren, duurzaamheid etc. zal wel een drukkend effect hebben op de grondopbrengsten.
Ook kan de gemeente kiezen voor uitgifte in erfpacht in plaats van verkoop van de grond. Het hanteren van erfpacht kan leiden tot meer betaalbare woningen, omdat de grondkosten lager zijn.
Voorbeelden/meer informatie:
Gemeenten met relatief veel eigen grond in de MRA zijn Amsterdam, Almere en Hilversum. Deze gemeenten hebben veel ervaring met sturing van het woningbouwprogramma op eigen grond, bijvoorbeeld via tenders. Deze gemeenten geven ook grond uit in erfpacht, soms al sinds lange tijd, soms sinds kort om het realiseren van betaalbare woningen te stimuleren. Zie ook het instrument ‘erfpachtinstrumenten‘.
De gemeente Amsterdam heeft een website met haar tenderprogramma.
Het gemeentelijk nieuwbouwbeleid, zoals bijv. opgenomen in een woonvisie, zal een basis vormen voor prestatieafspraken met corporaties over nieuwbouw. Corporaties hebben op eigen locaties soms mogelijkheden om sociale huurwoningen toe te voegen door inbreiding of door sloop/nieuwbouw. Dit is een makkelijke manier om sociale huur bij te bouwen. Ook is het mogelijk dat corporaties nieuwe locaties verwerven.
Nadeel kan zijn dat dit leidt tot een grotere concentratie van sociale huurwoningen. Het is ook mogelijk dat corporaties middeldure huurwoningen of betaalbare koopwoningen toevoegen. De martkttoets voor het bouwen van niet-DAEB-woningen is sinds 2021 buiten werking gesteld en eind 2023 definitief vervallen.
Voorbeelden/meer informatie:
Ymere bouwt 330 sociale huurappartementen in Eenhoorngebied in Amsterdam-Oost.
De gemeente kan invloed uitoefenen op het bouwprogramma indien aanpassing van het bestemmingsplan/omgevingsplan vereist is. Doorgaans zullen marktpartij en gemeente in onderhandeling treden met de bedoeling om overeenstemming te bereiken in een anterieure overeenkomst. Naast prijssegmenten (bijv. aandeel sociale huur, middeldure huur) en kwaliteit komen ook andere onderwerpen aan bod (o.a. stedenbouw, parkeren, duurzaamheid). Hoe meer wensen een gemeente heeft, hoe lastiger het zal zijn tot overeenstemming te komen. Vooral als voor de grond een hoge prijs is betaald, kan het verdienmodel van de marktpartij onder druk komen. Ook t.o.v. marktpartijen staat de gemeente sterker als het woningbouwbeleid helder is vastgelegd in beleid zoals in een woon(zorg)visie/omgevingsvisie/volkshuisvestingsprogramma. Zo weet de marktpartij tijdig waar zij aan toe is en kan zij daar rekening mee houden. Particuliere sociale huur: Gemeenten krijgen bij locaties in bezit van derden te maken met de vraag wie de sociale huurwoningen gaat realiseren en in eigendom gaat nemen. Marktpartijen voeren hierover onderhandelingen met woningcorporaties en/of willen de woningen soms zelf gaan bouwen en exploiteren. Indien marktpartijen deze particuliere sociale huurwoningen zelf willen gaan exploiteren kan dit gevolgen hebben voor het product (kleinere woningen), de huurontwikkeling (mogelijke liberalisering) en de toewijzing (welke regels gelden er vanuit de huisvestingsverordening en hoe worden de woningen aangeboden?). Het Rijk heeft daarom in het concept Besluit versterking regie volkshuisvesting opgenomen dat een nieuwe particuliere sociale huurwoning alleen als sociale huurwoning wordt aangemerkt indien sprake is van een sociale huurprijs, verhuur aan huurders met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens en een instandhoudingstermijn van minimaal 25 jaar. Sommige gemeenten nemen in hun beleid op dat exploitatie door corporaties de voorkeur verdient, omdat corporaties gebonden zijn aan de regels van de Woningwet, zoals passend toewijzen en het maken van prestatieafspraken. Ze proberen dit soms ook te verankeren in anterieure overeenkomsten met marktpartijen. Aedes maakte een stappenplan: Hoe zorg je voor echte sociale huurwoningen? Voorbeelden/meer informatie: De meeste gemeenten hanteren anterieure overeenkomsten. Meer informatie over de kanttekening bij nieuwbouw van particuliere sociale huur vindt u in deze artikelen van Aedes en Follow the Money. De gemeente Zaanstad brengt formuleringen in bij anterieure overeenkomsten die bevorderen dat de sociale huurwoningen in eigendom komen van corporaties. Mocht de marktpartij er toch niet uitkomen met de corporatie en zelf de woningen gaan exploiteren dan worden extra afspraken gemaakt over de exploitatieduur, de toewijzing en verhuurdersgedrag. De gemeente Haarlem gaat nog een stap verder. In haar ‘spelregels woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment’: een ontwikkelaar en de drie actieve woningcorporaties in de gemeente moeten gezamenlijk aangeven en aantonen dat ze er niet uitkomen. Mocht het college toestemming geven voor verhuur door de ontwikkelaar dan gelden álle eisen die in de spelregels ook aan sociale huur van corporaties worden gesteld. Dit is inclusief het ‘basisprogramma van eisen’ dat door de drie corporaties gezamenlijk is opgesteld en de verplichting om een deel beschikbaar te stellen voor bijzondere doelgroepen. Sommige gemeenten stellen een vereveningsfonds in. Doel hiervan is om – als het niet lukt om het gewenste betaalbare programma op een locatie te realiseren – hiervoor financiële compensatie te vragen, waarmee deze woningen elders kunnen worden gebouwd. De gemeente Lelystad heeft een vereveningsfonds dat betrekking heeft op alle categorieën betaalbare woningen (huur en koop). De gemeente Gooise Meren heeft een compensatieregeling gericht op sociale huurwoningen. In de praktijk van dergelijke regelingen blijkt dat de besteding van de budgetten voor (extra) betaalbare woningen op andere locaties niet zo eenvoudig is. |
Indien aanpassing van het bestemmingsplan/omgevingsplan nodig is, kan de gemeente op basis van het Besluit ruimtelijke ordening ‘sociale huur’, ‘middeldure huur’ en/of ‘sociale koop/betaalbare koop’ ook als categorie opnemen in het bestemmingsplan/omgevingsplan en zo een gewenst programma afdwingen. De definities van deze categorieën woningen worden in de voorstellen in het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting aangepast.
Om één of meer categorieën woningen op te kunnen nemen in een bestemmingsplan was er tot voor kort een gemeentelijke doelgroepenverordening nodig. Daarin dient tenminste de exploitatieduur en de omschrijving van de doelgroep vastgelegd te worden voor de betreffende categorie(ën). Onder de nieuwe Omgevingswet dienen de voorwaarden opgenomen te worden in het omgevingsplan. Zie verder het instrument voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen).
De gemeente kan de bouw niet afdwingen indien het programma voor de marktpartij niet acceptabel is (een bouwplicht kan wel worden overeengekomen in een anterieure overeenkomst).
Particuliere sociale huur: Gemeenten krijgen bij locaties in bezit van derden te maken met de vraag wie de sociale huurwoningen gaat realiseren en in eigendom gaat nemen. Marktpartijen voeren hierover onderhandelingen met woningcorporaties en/of willen de woningen soms zelf gaan bouwen en exploiteren. Indien marktpartijen deze particuliere sociale huurwoningen zelf willen gaan exploiteren kan dit gevolgen hebben voor het product (kleinere woningen), de huurontwikkeling en de toewijzing (welke regels gelden er vanuit de huisvestingsverordening en hoe worden de woningen aangeboden?).
Sommige gemeenten nemen in hun beleid op dat exploitatie door corporaties de voorkeur verdient, omdat corporaties gebonden zijn aan de regels van de Woningwet, zoals passend toewijzen en het maken van prestatieafspraken. Aedes maakte een stappenplan: Hoe zorg je voor echte sociale huurwoningen?
De ‘sociale koop’ prijsgrens was aanvankelijk 200.000 euro. Dit is verhoogd tot de NHG-grens, en inmiddels daarvan losgekoppeld. Anno 2024 is de ‘betaalbaarheidsgrens’ 390.000 euro.
Voorbeelden/meer informatie:
Verschillende gemeenten hebben de afgelopen jaren een doelgroepenverordening vastgesteld (zie ook voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen). Ervaringen met nieuwbouwlocaties waar het woningbouwprogramma in een bestemmingsplan is voorgeschreven zijn nog niet bekend.
Meer informatie over de kanttekening bij nieuwbouw van particuliere sociale huur vindt u in deze artikelen van Aedes en Follow the Money.
De gemeente kan sturen door een woonvisie en prestatieafspraken te maken. In prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisatie gaat het niet alleen om nieuwbouw, maar ook om de netto groei van de (dynamische) sociale voorraad. Behalve op eigen locaties kunnen corporaties sociale huurwoningen realiseren of afnemen op locaties van gemeente en marktpartijen.
Overigens zijn prestatieafspraken over nieuwbouw niet altijd even hard. Soms zijn de voornemens gekoppeld aan locaties, soms nog niet.
Voorbeelden/meer informatie:
Samenwerkingsafspraken in Amsterdam tussen de gemeente Amsterdam, de corporaties en de huurderskoepels.
In de Samenwerkingsafspraken Zaanstad hebben de Zaanse partijen onder andere afspraken gemaakt over uitbereiding van de sociale voorraad en de monitoring hiervan.
De gemeente Den Bosch maakt gedetailleerde prestatieafspraken met de corporaties om te zorgen voor een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
Dergelijke vormen, zoals wooncoöperaties, kunnen op een bescheiden schaal een bijdrage leveren aan het toevoegen/behouden van betaalbare woonmogelijkheden. Doorgaans zijn deze woonvormen minstens zoveel gericht op zeggenschap dan op betaalbaar wonen. Collectieve woonvormen kunnen behalve in de nieuwbouw overigens ook ontstaan in de bestaande voorraad.
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap kan als categorie worden opgenomen in een bestemmingsplan/omgevingsplan.
Voorbeelden/meer informatie:
Er wordt nu gewerkt aan een Nationaal Fonds voor wooncoöperaties.
Platform31 heeft een Actieprogramma Wooncoöperaties.
De gemeente Amsterdam heeft een actieplan opgesteld om de groei van het aantal wooncoöperaties te stimuleren (zie ook het artikel van Nul20 hierover). De gemeente heeft alle voor wooncoöperaties benodigde informatie op één website gebundeld. Het is de bedoeling dat de woningen ook op lange termijn toegankelijk blijven voor mensen met een laag- en middeninkomen. Daarom worden er beperkingen opgelegd aan de huurstijging en mogen de woningen niet verkocht worden. In juli 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de instelling van een leenfonds om de financiering van wooncoöperaties rond te krijgen. Op o.a. IJburg is een zelfbouwcoöperatie actief.
In den lande zijn een aantal initiatieven op dit vlak, bijvoorbeeld het Rotterdams Woongenootschap.
Voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen
Als er geen exploitatietermijn is vastgelegd kan een huurwoning bij mutatie naar een duurder huursegment worden getild en dus weglekken. Dit geldt ook voor sociale huurwoningen indien deze door een marktpartij worden gerealiseerd. Voor het behouden van nieuw te bouwen betaalbare huurwoningen is het vastleggen van de exploitatieduur (bijv. 20 jaar) daarom essentieel. Dit kan worden vastgelegd in een doelgroepenverordening/omgevingsplan en/of in anterieure overeenkomsten en/of in verkoop- of erfpachtvoorwaarden. In geval van een doelgroepenverordening is de exploitatietermijn minimaal 10 jaar voor sociale huur- en middeldure huurwoningen. In de vorstellen in het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting gaat voor een particuliere sociale huurwoning een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar gelden. De minister wil zo verzekeren dat deze woningen langdurig beschikbaar blijven als sociale huurwoning. Ook voor sociale koop kan een minimale instandhouding worden vastgelegd in de doelgroepenverordening/omgevingsplan; dan geldt ten minste één jaar en ten hoogste 10 jaar. Onder de voorgestelde regelgeving in het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting kan in het omgevingsplan voor betaalbare koopwoning eenzelfde termijn worden bepaald. Kanttekening: Handhaving is noodzakelijk. Voorbeelden/meer informatie: Binnen de MRA hebben onder meer de gemeenten Amstelveen, Amsterdam, Diemen en Aalsmeer een doelgroepenverordening, die zowel betrekking heeft op sociale huur als op middenhuur. De gemeente Amsterdam hanteert zowel voor sociale huur als voor middenhuur een termijn van minimaal 25 jaar. De gemeente Haarlem heeft sinds 2020 een doelgroepenverordening die daarnaast ook over sociale koop gaat. |
Tot 2021 was de jaarlijkse huurstijging in de vrije sector niet gereguleerd. Gemeenten konden de huurstijging alleen beperken door een beperkte (jaarlijkse) huurstijging vast te leggen in een doelgroepenverordening of in een anterieure overeenkomst. Sinds 2021 is er de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Daarin staat dat in de vrije sector (zowel bestaand als nieuwbouw) gedurende drie jaar (1 mei 2021 tot 1 mei 2024) de huur jaarlijks verhoogd mag worden met maximaal inflatie + 1%. De maximering zorgt ervoor dat ook huurders in de vrije sector weten waar zij aan toe zijn en niet onverwacht te maken krijgen met huurverhogingen. De maximale jaarlijkse stijging van de huur wordt hiermee gelijk getrokken met huurders van een sociale huurwoning. Dit nieuwe beleid geldt voor alle vrije sector huurwoningen (nieuw en oud). Overigens is met deze maatregel het probleem van hoge aanvangshuren nog steeds niet opgelost. Juist bij mutatie zijn er vaak hoge huren en grote huursprongen. De minister heeft voorgesteld om deze wet met drie jaar te verlengen. Indien dit voorstel door de kamer komt, is er minder reden voor gemeenten om hier zelf afspraken over te maken met ontwikkelaars zoals in eerdere jaren wel gebeurde. Voorbeelden/meer informatie: Amsterdam heeft de intentieverklaring voor middenhuur uitgewerkt in beleidsregels (link opnemen). Voor nieuwbouw van middenhuur geldt gedurende de gehele periode van instandhouding, nl. 20 jaar, een huurverhoging van maximaal inflatie + 1%. Het gaat om een situatie van erfpacht. |
Voorkomen dat nieuwe betaalbare koopwoningen worden opgekocht door een belegger die de woning duur wil verhuren (buy-to-let). Gemeenten kunnen een zelfbewoningsplicht vastleggen in geval van eigen locaties en/of afspreken met marktpartijen of corporaties.
Kanttekening: dit vereist handhaving.
Vanaf 2021 is de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd naar 8%. Deze aanpassing van de overdrachtsbelasting is bedoeld om buy-to-let te ontmoedigen ten gunste van zelfbewoning. De zelfbewoningsplicht wordt vaak in combinatie ingezet met een anti-speculatiebeding.
Voorbeelden/meer informatie:
Amstelveen hanteert een zelfbewoningsplicht. In Amsterdam is een zelfbewoningsplicht opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.
Meer informatie over de zelfbewoningsplicht is op deze website te vinden.
Middels een anti-speculatiebeding kunnen gemeenten verbieden om de woning binnen een bepaalde tijd door te verkopen. Ook kan er gewerkt worden met een (aflopende) boete totdat de bepaalde tijd is verstreken. Het is mogelijk om in een anti-speculatiebeding uitzonderingen te benoemen, bijvoorbeeld na een scheiding of als mensen een baan aan de andere kant van het land vinden. Een anti-speculatiebeding is vooral interessant wanneer gemeenten maatregelen nemen waarmee het starters bevoordeelt, zodat de getroffen maatregel daadwerkelijk ten goede komt aan de starter.
Het aantal gemeenten dat een anti-speculatiebeding invoert, is de afgelopen jaren toegenomen. Een adequate handhaving blijkt lastig. Gemeenten zijn mede afhankelijk van meldingen door partijen als makelaars, notarissen of buurtbewoners.
Het anti-speculatiebeding wordt vaak in combinatie ingezet met de zelfbewoningsplicht (bijvoorbeeld Utrecht).
Voorbeelden/meer informatie:
De gemeente Amsterdam, Amstelveen en Haarlem hebben een anti-speculatiebeding ingevoerd. Almere heeft een vervreemdingsverbod in combinatie met zelfbewoning ingevoerd.
Het gaat bij het toevoegen van betaalbare woningen natuurlijk niet alleen om aantallen, prijzen en exploitatieduur. Van belang is ook om te bepalen welke andere woningkwaliteiten nodig of wenselijk zijn, zoals de grootte en de indeling van de woning, gezien de beoogde doelgroepen (bijv. alleenstaande starters, gezinnen).
Goedkoper en slimmer bouwen
Industrieel bouwen gaat over de fabrieksproductie van woningen die vrijwel kant en klaar op locatie worden geplaatst. De uitstoot van stikstof en CO2 tijdens de bouw en tijdens de plaatsing is hierbij beperkt. Een variant hiervan is Industrieel, Flexibel en Demontabel-bouwen (IFD), waarbij de indeling aanpasbaar is en demontage mogelijk is. Een andere methode is bijvoorbeeld modulair bouwen.
Bij modulair bouwen wordt gebouwd met modules van gestandaardiseerde maten. De modules zijn makkelijk te demonteren, onderling uitwisselbaar en makkelijk te koppelen of stapelen.
Er worden steeds meer (bouw)concepten ontwikkeld die een bijdrage willen leveren aan betaalbaar en sneller bouwen. Deze concepten kunnen worden ingezet door zowel corporaties als marktpartijen. De gemeente kan de toepassing van deze concepten stimuleren.
Voorbeelden/meer informatie:
Het programma De Bouwstroom van NCB en Aedes helpt woningcorporaties om sneller, slimmer en goedkoper te bouwen. Belangrijke elementen zijn collectieve en project-overstijgende inkoop met gebruik van bestaande concepten. Praktijkvoorbeelden zijn onder meer te vinden op de websites van NH Bouwstroom en Aedes.
De NH Bouwstroom heeft al tot een aantal projecten geleid. Er is een eerste serie modulaire woningen geplaatst in Zaandam door Parteon. Eigen Haard bouwt tijdelijke sociale huurwoningen in Amstelveen (Kalkbranderij).
Op de website conceptenboulevard.nl zijn concepten te vinden voor zowel structurele woningen als voor tijdelijke woningen.
Startblock is gericht op snel, goedkoop en duurzaam bouwen. Startblockwoningen zijn gerealiseerd in verschillende delen van het land, maar nog niet in de MRA. Meer informatie over deze projecten vindt u op de website van Startblock.
Voor jongerenwoningen (met een jongerencontract) is het concept 1828 ontwikkeld. Compacte wooneenheden worden gecombineerd met gemeenschappelijke ruimtes en er is een communitymanager. De meeste woningen hebben een sociale huur, een klein deel is vrije sector. Een eerste project is in juni 2024 in Gouda in aanbouw genomen. Jongeren met een cruciaal beroep kunnen hier voorrang krijgen. Binnen de MRA spelen verschillende initiatieven. Een project in Haarlem is ver in voorbereiding. Bij een deel van de appartementen zal voorrang worden gegeven aan medewerkers in de zorg.
Almere experimenteert met het Wikihouse project.WikiHouse biedt een duurzaam en betaalbaar zelfbouwconcept. Doel was om de potentie voor betaalbare koopwoningen te testen, speciaal voor mensen met een inkomen tot de sociale huurgrens. Daarbij was wel een huur-koopconstructie van Steenvlinder INC (gericht op kluswoningen) nodig. Sinds de afronding van het experiment wordt gewerkt aan WikiHouse als product, zodat ook ontwikkelaars of andere opdrachtgevers het kunnen afnemen voor een gebiedsontwikkeling.
Tijdelijke locaties gebruiken voor tijdelijke huisvesting
Wanneer locaties nog niet kunnen worden ontwikkeld, kunnen ze soms wel voor een bepaalde periode (bijv. 10 jaar) worden ingezet voor tijdelijke huisvesting, met tijdelijke woonvormen. Dit gaat per definitie om betaalbare huisvesting in de huursector en leent zich met name voor specifieke doelgroepen zoals jongeren en spoedzoekers. Sinds 2019 stimuleert het ministerie van BZK de bouw van tijdelijke en flexibele woonvormen.
Alle informatie van de rijksoverheid over flexwonen is te vinden op de website Volkshuisvesting. Er is onder andere een Taskforce ingesteld en een subsidieregeling. Ook de website van het Expertisecentrum Flexwonen biedt veel informatie.
Steeds meer gemeenten experimenteren met nieuwe flexibele woonoplossingen voor verschillende doelgroepen. Dat levert een grote variatie aan projecten op. Een mogelijkheid is het plaatsen van tijdelijke woonunits, die er in allerlei typen en prijsklassen zijn. Deze woonunits zijn gemakkelijk verplaatsbaar of demontabel en elders weer op te bouwen. En er bestaan inmiddels tientallen Magic Mix-projecten waar verschillende doelgroepen samen in één gebouw wonen, bijvoorbeeld jongeren met ouderen, studenten met jonge statushouders of allerlei doelgroepen door elkaar.
Vanuit de gewijzigde Woningwet kunnen vanaf 1 januari 2022 huurovereenkomsten worden afgesloten voor de duur dat een tijdelijke- of flexwoning op een locatie staat. De huurovereenkomst kan door deze wijziging rechtsgeldig opgezegd worden als de omgevingsvergunning voor de woning eindigt. Dit biedt zowel huurders als verhuurders meer zekerheid. Zo kunnen huurders net zo lang in de flexwoning wonen als dat de woning op de betreffende locatie mag staan.
Voorbeelden/meer informatie:
Aedes heeft met 36 bouwbedrijven raamovereenkomsten gesloten om verplaatsbare woningen te leveren aan woningcorporaties. Corporaties kunnen via mini-competenties op zoek naar de voor hen meest geschikte leverancier. Deze uniforme aanpak zorgt voor duidelijkheid over de kwaliteit, leveringszekerheid, korte doorlooptijden en lagere kosten.
Ruimte voor flexwoningen (Planbureau voor de Leefomgeving)
Zie hier de praktijkvoorbeeldenkaart van het expertisecentrum Flexwonen.
De gemeente Haarlem start in 2020 de voorbereidingen voor 10 tijdelijke Tiny Tim-woningen.
De gemeente Purmerend gaat zelf tijdelijke woningen realiseren voor urgent woningzoekenden.
Dudok Wonen bouwt tijdelijke sociale huurwoningen in Almere.
In Amsterdam en Utrecht worden tijdelijke woningen gecreëerd die deels worden bewoond door jongeren en deels door bijzondere doelgroepen (magic mix projecten). Amsterdam: Science Park en Riekerhaven. Utrecht: mix van statushouders, jongeren en mensen die een nieuwe kans pakken en een mix tussen jong en oud.
In Haarlemmermeer worden flexwoningen gebouwd op een plek waar geen reguliere woningen mogen worden gebouwd in verband met geluidsnormen.
In Lelystad worden flexwoningen gerealiseerd voor spoedzoekers en statushouders.
Andere concepten van tijdelijke woningen zijn hier te vinden.
Toevoegen woningen in de bestaande woningvoorraad
Naast verdichting via sloop/nieuwbouw door corporaties kan toevoeging van betaalbare woningen plaatsvinden door aanpassingen in de bestaande woningvoorraad. Denk daarbij aan woningsplitsen en optoppen (al dan niet in combinatie) en aan het plaatsen van (pre-)mantelzorgwoningen bij bestaande woningen. Verdichting kan ook wenselijk zijn omdat er geen bouwlocaties buiten de bebouwde kom voorhanden zijn of voor het draagvlak van voorzieningen.
Splitsen is een bruikbaar instrument daar waar er teveel grote woningen voorkomen in de woningvoorraad in verhouding tot de vraag. Bijvoorbeeld in gemeenten die vergrijzen of in gemeenten met een gebrek aan starterswoningen.
Juridische of bouwkundige splitsing van ruime woningen (door particulieren) kan een gemeente reguleren via het bestemmingsplan (omgevingsvergunning) of via de huisvestingsverordening (splitsingsvergunning, maar dan moet er eerst schaarste worden aangetoond). Door meer of minder voorwaarden te stellen (woningtype, oppervlakte eisen etc.) kan het splitsen beperkt, maar ook gestimuleerd worden.
Het splitsen van woningen kan, indien op grotere schaal toegepast, gevolgen hebben voor de leefbaarheid in een buurt: veranderende bevolkingssamenstelling, parkeerdruk, afval etc. Op kleine schaal kan het ook juist kansen bieden voor onderling contact of hulp. Ook is niet bij voorbaat gegarandeerd dat door splitsing betaalbare koop- of huurwoningen ontstaan. Daarnaast vraagt regulering om handhaving.
Stec Groep heeft voor de rijksoverheid een studie gedaan naar de mogelijkheden voor splitsen en optoppen (2023). Met name voor ouderen kan splitsen een interessante optie zijn.
Zie ook ‘woningdelen/kamergewijze verhuur’ over onzelfstandig wonen in een ongesplitste woning.
Voorbeelden/meer informatie:
Platform31 heeft een overzicht gemaakt van alle vormen van woningdelen, waaronder splitsen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen juridisch splitsen, bouwkundig splitsen en een zachte splitsing.
Platform31 heeft de ervaringen van corporaties met splitsen op een rij gezet en daar tips uit gedestilleerd.
Amsterdam: Ymere vervangt 123 eengezinswoningen door 330 kleinere appartementen in de Dieselstraat in Amsterdam-Oost.
Is woningen splitsen de oplossing voor een overspannen woningmarkt? Er zitten diverse voor- en nadelen aan splitsen vast en een antwoord op die vraag hangt dan ook af van de lokale situatie. De handreiking woningsplitsing Gelderland laat zien hoe je splitsen kunt bevorderen of kunt beperken.
In de Gooi- en Vechtstreek is splitsen (en ook andere wijzigingen aan de woningvoorraad) niet gereguleerd in de huisvestingsverordening. De gemeente Amstelveen heeft het splitsen in de huisvestingsverordening maximaal beperkt, maar overweegt nu splitsen actief te bevorderen (motie woningsplitsing Amstelveen).
De gemeente Bergen voert al beleid om splitsen actief te stimuleren; zij doet dit via een omgevingsvergunning op basis van het bestemmingsplan en door geen leges te vragen.
De stichting SOJ stimuleert Duo-wonen, het splitsen van woningen in beneden en bovenwoningen om zowel ouderen als jongeren hiervan te laten profiteren. Op hun website zijn diverse artikelen hierover te vinden.
Er kunnen ook extra betaalbare woningen worden gecreëerd door woningen of woongebouwen op te toppen en/of plinten/bergingen om te bouwen naar woningen. Ook particulieren kunnen woningen optoppen/vergroten en in combinatie met splitsen extra (betaalbare) woningen toevoegen.
Stec Groep heeft voor de rijksoverheid een studie gedaan naar de mogelijkheden voor splitsen en optoppen (2023).
Voorbeelden/meer informatie:
In opdracht van vijf provincies, waaronder Noord-Holland, en in samenwerking met Aedes is er een handreiking gemaakt voor optoppen. De provincie Noord-Holland heeft ook subsidie beschikbaar gesteld voor opgetopte corporatiewoningen die duurzaam worden gebouwd met biobased of secundaire materialen.
In de Metropoolregio Amsterdam zijn de ervaringen met optoppen gemengd. In dit Nul20 artikel worden meerdere projecten beschreven en worden afwegingen aangegeven. meer informatie over het optopproject De Beren in Krommenie vindt u hier.
Microwoningen zijn kleien zelfstandige woningen die op of bij reeds bebouwde kavels, bijvoorbeeld in achtertuinen of erven, (tijdelijk) bijgeplaatst kunnen worden. Deze woningen kunnen onder andere gebruikt worden voor het bieden van mantelzorg. De mogelijkheden hangen samen met de lokale situatie en lokale afwegingen. Meer landelijke gemeenten hebben het meeste potentieel. Het plaatsen van mantelzorgwoningen is onder bepaalde voorwaarden vergunningsvrij. In de Omgevingswet komen daarnaast meer mogelijkheden voor gemeenten om vergunningsvrij bouwen toe te staan, bijvoorbeeld voor premantelzorgwoningen en voor microwoningen voor woningzoekenden.